Titelbild des Beitrags zur Herauslösung von Immobilienvermögen aus einer spanischen operativen Gesellschaft durch Spaltung.

In gewachsenen Familienunternehmen kehrt dieses Gespräch regelmäßig wieder. Die Gesellschaft besteht seit Jahrzehnten, hat nach und nach die Hallen, Ladenlokale oder Büros erworben, in denen sie tätig ist, und in ihrer Bilanz stehen heute zwei sehr unterschiedliche Dinge nebeneinander: ein operativer Betrieb mit seinen wirtschaftlichen, arbeitsrechtlichen und finanziellen Risiken und ein Immobilienbestand, der über die Jahre still an Wert gewonnen hat.

Irgendwann stellt sich die Frage von selbst. Sollen die Immobilien weiterhin dem Risiko des Betriebs ausgesetzt bleiben, oder das gesamte Vermögen in einer einzigen Gesellschaft gebunden sein, die mehrere Geschwister später gemeinsam führen müssen? Die technische Antwort ist bekannt: eine Spaltung unter dem Neutralitätsregime des Kapitels VII des Titels VII der Ley 27/2014, des spanischen Körperschaftsteuergesetzes (Impuesto sobre Sociedades). Entscheidend ist jedoch, wo die Verwaltung die Anforderungen derzeit ansetzt.

Die falsch gestellte Frage

Die Sorge des Unternehmers lautet fast immer gleich: ob die spanische Finanzverwaltung die wirtschaftlichen Gründe anerkennt. Diese Sorge ist berechtigt, denn Artikel 89.2 des Gesetzes versagt das Regime, wenn die Maßnahme nicht aus triftigen wirtschaftlichen Gründen, sondern allein zur Erlangung eines Steuervorteils durchgeführt wird.

In den Ablehnungen dieses Jahres kommt die Dirección General de Tributos, die für verbindliche Auskünfte zuständige Stelle der spanischen Finanzverwaltung, jedoch meist gar nicht bis zu dieser Prüfung. Das Vorhaben scheitert früher, aus einem nüchterneren Grund: Der abzuspaltende Immobilienblock bildet keinen Teilbetrieb, keine rama de actividad im Sinne des Artikels 76.4. Dort liegt der eigentliche Filter, und dort gehen diese Verfahren verloren.

Zwei Wege mit sehr unterschiedlicher Beweislast

Ausschlaggebend ist, wie die Anteile an den entstehenden Gesellschaften den Gesellschaftern zugeteilt werden. Erfolgt die Maßnahme als vollständige Spaltung, bei der jeder Gesellschafter in sämtlichen entstehenden Gesellschaften denselben Anteil behält, verlangt das Gesetz nicht, dass die abgespaltenen Vermögensblöcke Teilbetriebe darstellen. Artikel 76.2.2º stellt diese Anforderung nur dann, wenn die Zuteilung in anderen Verhältnissen erfolgt als in der gespaltenen Gesellschaft. Die Dirección General de Tributos hat dies im Jahr 2026 in ständiger Formulierung wiederholt.

Wird dagegen eine Teilspaltung gewählt, bei der die Gesellschaft fortbesteht und lediglich das Immobilienvermögen ausgegliedert wird, gilt die Anforderung stets. Artikel 76.2.1º.b) verlangt, dass das ausgegliederte Vermögen einen Teilbetrieb bildet und bei der übertragenden Gesellschaft mindestens ein weiterer verbleibt. Der Begriff setzt eine selbstständige wirtschaftliche Einheit voraus, die aus eigenen Mitteln funktionsfähig ist, und zusätzlich eine häufig übersehene Bedingung: Die Vermietungstätigkeit muss bereits zuvor in der zu spaltenden Gesellschaft bestanden haben.

Was die Verwaltung in diesem Jahr anerkannt hat

Die Auskünfte aus dem Jahr 2026 folgen einem Muster, das jedem Industrie- oder Handelsunternehmen mit Immobilienbesitz vertraut sein dürfte. Die verbindliche Auskunft V5213-26 vom 20. Juli 2026 erkennt die vollständige Spaltung eines Kunststoffherstellers in zwei neu gegründete Gesellschaften an, von denen eine die Betriebshalle hält und an die andere vermietet, die den Betrieb und die gesamte Belegschaft übernimmt. Die Auskunft V5082-26 vom 26. Juni 2026 erkennt die eines Möbelherstellers an, der seine industrielle Tätigkeit von einer vermieteten Halle und von seiner Beteiligung an der familieneigenen Immobiliengesellschaft trennt. Die Auskunft V1044-26 vom 12. Mai 2026 erkennt die eines Textilherstellers mit fünf Hallen an, von denen drei der eigenen Produktion dienen und zwei vermietet sind.

In allen drei Fällen war die Zuteilung streng verhältniswahrend, und die Teilbetriebsvoraussetzung spielte keine Rolle. Ein Detail des ersten Falls verdient Beachtung: Die Gesellschaft, die die Immobilie erhielt, hatte keinen eigenen Arbeitnehmer, und ihre einzige Tätigkeit sollte in der Vermietung an die Schwestergesellschaft bestehen. Das Regime war dennoch anwendbar, gerade weil die Verhältniswahrung die Anforderung entfallen lässt. Die ohne Beanstandung übernommenen Gründe sind jene, die jeder Unternehmer als eigene erkennen würde: Schutz des Immobilienvermögens vor den Risiken des Betriebs, Öffnung der operativen Gesellschaft für neue Investoren ohne Beteiligung am Immobilienbestand, Straffung der Verwaltung, geordnete Nachfolge und Vermeidung künftiger Streitigkeiten unter den Erben. Der letzte Punkt wurde in der Auskunft V1098-26 vom 18. Mai 2026 ausdrücklich anerkannt.

Und was sie abgelehnt hat

Der Gegensatz ist ebenso aufschlussreich. Die verbindliche Auskunft V5212-26 vom 20. Juli 2026 versagt das Regime einer familiengeführten Lebensmittelkette mit dreiunddreißig Filialen, die ihren gesamten Immobilienbestand im Wege einer Teilspaltung ausgliedern wollte. Es handele sich nicht um einen Teilbetrieb, sondern um isolierte Vermögensgegenstände, die auf eine neu gegründete Gesellschaft übertragen würden.

Bemerkenswert ist, dass auf die aufnehmende Gesellschaft zusätzlich eine Vollzeitkraft aus der Buchhaltung und ein Büro übergehen sollten. Das genügte nicht, denn maßgeblich ist nicht, ob die neue Gesellschaft nach der Spaltung über Mittel verfügt, sondern ob die Vermietungstätigkeit bereits zuvor, mit eigener Organisation, in der zu spaltenden Gesellschaft bestand. Den Gegenpol bildet die Auskunft V1956-25 vom 16. Oktober 2025, die die Teilspaltung des gesamten Immobilienvermögens eines Tiefkühlgroßhändlers anerkannte. Ausschlaggebend war dort eine in Vollzeit angestellte Arbeitskraft, die mit der Verwaltung der Immobilien betraut war.

Das Risiko, das später auftaucht

Eine zweite Frage bleibt im Erstgespräch meist außen vor: Was geschieht, wenn die Immobilien oder die Anteile später veräußert werden? Ein verbreitetes Missverständnis sei hier ausgeräumt. Das Neutralitätsregime befreit den Veräußerungsgewinn nicht, es schiebt ihn auf. Nach Artikel 78 behalten die Wirtschaftsgüter den steuerlichen Buchwert und das Anschaffungsdatum, die vor der Maßnahme galten, sodass der Gewinn bei einem späteren Verkauf in voller Höhe entsteht. Ein späterer Verkauf ist daher für sich genommen unschädlich. Problematisch wird er erst, wenn die Umstrukturierung dazu führt, dass dieser Gewinn unbesteuert bleibt oder geringer besteuert wird als ohne sie.

In solchen Fällen entzieht das Gesetz der Maßnahme nicht das Regime, sondern beseitigt allein die Wirkungen des Steuervorteils. Das Tribunal Económico Administrativo Central, das zentrale spanische Finanzgericht der Verwaltung, hat klargestellt, dass diese Beseitigung in dem Veranlagungszeitraum erfolgt, in dem sich der Vorteil verwirklicht, und nicht zwingend im Jahr der Umstrukturierung. Das ergibt sich aus seiner Entscheidung vom 12. Dezember 2024, Verfahren 00/06543/2024, sowie aus jener vom 8. Mai 2026, Verfahren 00/02211/2024, die einen Missbrauch regelmäßig dann annimmt, wenn die Mittel in der Gesellschaft verbleiben, ohne einer unternehmerischen Tätigkeit zugeführt zu werden.

Daraus folgt ein unbequemer, aber notwendiger Schluss. Eine Sperrfrist gibt es nicht. Keine Vorschrift des Regimes sieht eine Mindesthaltedauer vor, und drei oder fünf Jahre abzuwarten verschafft keine Sicherheit, weil die maßgebliche Festsetzungsverjährung an den Zeitraum anknüpft, in dem sich der Vorteil verwirklicht, nicht an das Jahr der Spaltung. Die Kehrseite liefert die Verwaltungsauffassung selbst: Korrigiert wird nicht der Verkauf, sondern das Verhaltensmuster, das bestätigt, dass die Maßnahme zu diesem Zweck erfolgte.

Praktische Folgerungen

Die Reihenfolge ist so wichtig wie der Inhalt. Über die Form der Spaltung sollte entschieden werden, bevor die Begründung der wirtschaftlichen Gründe verfasst wird, denn von ihr hängt ab, ob ein Teilbetrieb überhaupt nachzuweisen ist. Und vor dieser Entscheidung ist das Ziel klar zu benennen: Vermögensschutz, Aufnahme neuer Gesellschafter, Nachfolgeregelung oder Vorbereitung eines Verkaufs. Nicht jedes dieser Ziele wird durch dieselbe Struktur erreicht.

Zu prüfen ist ferner die Wirkung auf die Begünstigung des Familienunternehmens bei der Impuesto sobre el Patrimonio (spanische Vermögensteuer) und auf die Ermäßigung bei der Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer). Beide beruhen auf eigenen Voraussetzungen und werden in den zitierten Auskünften nicht behandelt. Immobilien in einer Gesellschaft zu bündeln, die die Anforderungen an eine wirtschaftliche Tätigkeit nicht erfüllt, kann teurer werden als die Ersparnis der Umstrukturierung.

Fazit

Das Neutralitätsregime bleibt der natürliche Weg, Immobilienvermögen von der operativen Tätigkeit zu trennen, und die Verwaltung erkennt es bei sauber aufgesetzten Maßnahmen ohne Weiteres an. Verschoben hat sich, wo das Risiko liegt: in der Qualifikation des abgespaltenen Vermögensblocks und in der Schlüssigkeit dessen, was die Struktur danach tut.

Lexon berät bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen, Immobilienbesteuerung und Familienunternehmen von Palma de Mallorca und Manacor aus. Wenn Sie erwägen, das Immobilienvermögen aus Ihrer operativen Gesellschaft herauszulösen, oder dies bereits getan haben und nun einen Verkauf in Betracht ziehen, prüfen wir die Ausgestaltung, bevor der erste Schritt getan ist.

Quelle: Artikel 76, 77, 78 und 89.2 des Gesetzes 27/2014 über die Körperschaftsteuer; verbindliche Auskünfte der Dirección General de Tributos V5213-26 und V5212-26 vom 20. Juli 2026, V5082-26 vom 26. Juni 2026, V1098-26 vom 18. Mai 2026, V1044-26 vom 12. Mai 2026, V0751-26 vom 6. April 2026 und V1956-25 vom 16. Oktober 2025; sowie Entscheidungen des Tribunal Económico Administrativo Central vom 12. Dezember 2024, Verfahren 00/06543/2024, und vom 8. Mai 2026, Verfahren 00/02211/2024.
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