Immobilienrecht auf Mallorca

Immobilienkauf und -verkauf auf Mallorca und den Balearen

Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca, ob als Haupt- oder Zweitwohnsitz, als Kapitalanlage oder als Betriebsvermögen, hat steuerliche und rechtliche Folgen, die vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrags und jedenfalls vor der notariellen Beurkundung zu prüfen sind. Lex·on begleitet Käufer und Verkäufer in allen Phasen, von der Verhandlung der Bedingungen bis zur Abführung der anfallenden Steuern.

Der mallorquinische Immobilienmarkt ist ausgesprochen international: Ein hoher Anteil der Käufer sind ausländische Staatsangehörige oder in Spanien nicht Ansässige, was steuerlich, bei der Finanzierung und beim anwendbaren Recht zusätzliche Fragen aufwirft. Unsere Erfahrung in diesem Segment erlaubt eine effiziente und ergebnisorientierte Beratung.

Steuern beim Erwerb

Je nach Art des Geschäfts und den Beteiligten fallen bei einer Immobilienübertragung im Wesentlichen folgende Steuern an:

• Grunderwerbsteuer (ITP): beim Kauf zwischen Privatpersonen. Der allgemeine Satz auf den Balearen beträgt 8 Prozent und steigt oberhalb bestimmter Werte.
• Umsatzsteuer und Stempelsteuer: wenn der Veräußerer Unternehmer ist und das Geschäft nicht umsatzsteuerbefreit ist. Bei der Erstübertragung eines Neubaus beträgt der Satz 10 Prozent, bei gefördertem Wohnraum 4 Prozent.
• Kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU): besteuert den Wertzuwachs städtischer Grundstücke seit der letzten Übertragung. Sie trifft den Verkäufer.
• Einkommensteuer: Der Veräußerungsgewinn des Verkäufers unterliegt der Einkommensteuer, wenn er ansässig ist, sonst der Nichtansässigensteuer mit 19 Prozent für EU- und EWR-Ansässige und 24 Prozent im Übrigen.

Immobilienbesteuerung für Nichtansässige

Nicht in Spanien ansässige Käufer und Verkäufer unterliegen einem eigenen Regime, das von dem für Ansässige abweicht. Die wichtigsten Punkte sind die folgenden.

Der 3-prozentige Einbehalt vom Kaufpreis

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer 3 Prozent des beurkundeten Kaufpreises einbehalten und mit dem Formular 211 an die Finanzverwaltung abführen, als Vorauszahlung auf die Nichtansässigensteuer des Verkäufers. Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Verkäufer einen Gewinn erzielt; wird sie verletzt, haftet der Käufer für die Steuer.

Besteuerung von Mieteinkünften Nichtansässiger

Wer als Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien besitzt, muss regelmäßig Erklärungen abgeben: entweder über die fiktive Nutzungswertbesteuerung, wenn die Immobilie nicht vermietet ist, oder über die tatsächlichen Mieteinkünfte. Wir beraten zur Erfüllung dieser Pflichten, zu den abziehbaren Kosten und zu den nach dem einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen anwendbaren Sätzen.

Beantragung der NIE

Die Ausländeridentifikationsnummer NIE ist unerlässlich, um in Spanien eine notarielle Urkunde zu unterzeichnen, ein Bankkonto zu eröffnen und Steuern zu entrichten. Wir beraten bei der Beantragung und übernehmen das Verfahren bei der Nationalpolizei oder den spanischen Konsulaten im Ausland.

Eine ausführlichere Darstellung finden Sie in unserem Beitrag: Immobilienkauf in Spanien als Nichtansässiger.

Immobilien-Due-Diligence

Vor der verbindlichen Zusage zu einem Erwerb, besonders bei größeren oder komplexeren Vorhaben, ist eine Due Diligence unerlässlich, um die rechtlichen, baurechtlichen und steuerlichen Risiken zu erkennen.

Rechtliche und grundbuchliche Prüfung

Wir prüfen Eigentum, Lasten, Belastungen und im Grundbuch eingetragene Hypotheken sowie Vormerkungen, auflösende Bedingungen und Vorkaufsrechte, die das Geschäft beeinflussen könnten.

Baurechtliche Prüfung und Genehmigungen

Wir klären die baurechtliche Einstufung des Grundstücks, die Übereinstimmung des Bauwerks mit der erteilten Genehmigung, offene Ordnungsverfahren und den Zustand der Versorgungsanschlüsse. Bei Immobilien auf Mallorca prüfen wir zudem Beschränkungen aus dem Küstenschutzrecht oder aus Gebieten mit besonderem Umweltwert.

Steuerliche Due Diligence

Beim Erwerb von Vermögenswerten oder Immobiliengesellschaften prüfen wir die steuerlichen Risiken: offene Grundsteuer, Steuerschulden des Veräußerers, laufende Prüfungsverfahren und die Bewertung der Aktiva für Zwecke der Einkommen- und Vermögensteuer.