Es una conversación recurrente en la empresa familiar consolidada. La sociedad lleva décadas funcionando, ha ido adquiriendo las naves, los locales o las oficinas donde desarrolla su actividad, y hoy su balance reúne dos realidades distintas: un negocio operativo, con sus riesgos comerciales, laborales y financieros, y un patrimonio inmobiliario revalorizado en silencio durante años.
Llegado cierto punto la pregunta se plantea sola. ¿Tiene sentido que los inmuebles sigan expuestos al riesgo de la explotación, o que todo el patrimonio quede concentrado en una sociedad que varios hermanos deberán gestionar en común? La respuesta técnica es conocida, una escisión acogida al régimen de neutralidad fiscal del Capítulo VII del Título VII de la Ley 27/2014. Lo que conviene entender es dónde sitúa hoy la Administración el listón.
La pregunta que suele plantearse mal
La preocupación del empresario es casi siempre la misma: si Hacienda aceptará los motivos económicos. Es legítima, porque el artículo 89.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades excluye el régimen cuando la operación no se efectúa por motivos económicos válidos sino con la mera finalidad de conseguir una ventaja fiscal. Ahora bien, en la mayoría de las denegaciones dictadas este año la Dirección General de Tributos ni siquiera llega a analizar esos motivos. La operación decae antes, por una razón más prosaica: el bloque de inmuebles que se pretendía separar no constituye una rama de actividad en el sentido del artículo 76.4. Ese es el verdadero filtro, y es donde se pierden los expedientes.
Dos modalidades que no soportan la misma prueba
La clave práctica depende de cómo se atribuyan las participaciones. Si la operación se estructura como una escisión total en la que cada socio conserva el mismo porcentaje en todas las sociedades resultantes, la ley no exige que los bloques separados constituyan ramas de actividad. El artículo 76.2.2º solo impone ese requisito cuando la atribución se realiza en proporción distinta a la que los socios tenían en la sociedad escindida. Así lo ha recordado la Dirección General de Tributos a lo largo de 2026 con una fórmula constante, señalando que en tales casos la aplicación del régimen de neutralidad no requiere que los patrimonios escindidos constituyan ramas de actividad.
Si en cambio se opta por una escisión parcial, en la que la sociedad subsiste y se desgaja solo el patrimonio inmobiliario, el requisito aparece siempre. El artículo 76.2.1º.b) exige que lo segregado forme una rama de actividad y que en la transmitente permanezca al menos otra. Y el concepto reclama una unidad económica autónoma capaz de funcionar por sus propios medios, con una exigencia que suele pasarse por alto: que esa actividad de arrendamiento existiera ya en la sociedad que se escinde.
Lo que la Administración ha admitido este año
Los supuestos aceptados en 2026 responden a un patrón reconocible para cualquier empresa industrial o comercial con inmuebles en balance. La consulta vinculante V5213-26, de 20 de julio de 2026, admite la escisión total de un fabricante de artículos de materias plásticas en dos sociedades de nueva creación, una titular de la nave industrial, que pasa a arrendarla a la otra, y otra que recibe el negocio y la plantilla. La V5082-26, de 26 de junio de 2026, admite la de un fabricante de muebles que separa su actividad industrial de una nave arrendada y de su participación en la inmobiliaria familiar. Y la V1044-26, de 12 de mayo de 2026, la de un fabricante textil con cinco naves, tres afectas a su producción y dos arrendadas.
En los tres casos la atribución fue estrictamente proporcional y el requisito de rama quedó fuera del debate. Merece atención un dato de la primera: la beneficiaria del inmueble no contaba con empleado propio y su única actividad sería arrendar la nave a su sociedad hermana. Aun así el régimen resultó aplicable, porque la proporcionalidad excluye la exigencia. Los motivos recogidos sin objeción son los que cualquier empresario reconocería como propios: proteger el patrimonio inmobiliario frente a los riesgos de la actividad, permitir la entrada futura de inversores en la operativa sin que participen del patrimonio, racionalizar la gestión, ordenar el relevo generacional y prevenir conflictos entre herederos, este último admitido de forma expresa en la V1098-26, de 18 de mayo de 2026.
Y lo que ha rechazado
El contraste resulta igual de instructivo. La consulta V5212-26, de 20 de julio de 2026, deniega el régimen a una cadena familiar de alimentación con treinta y tres tiendas que pretendía desgajar por escisión parcial todos sus inmuebles, al concluir que no forman una rama de actividad sino elementos patrimoniales aislados segregados a una entidad de nueva creación.
Lo relevante es que a la beneficiaria iba a traspasarse también un administrativo contable a jornada completa y una oficina. No bastó, porque lo exigido no es que la nueva sociedad disponga de medios a partir de la escisión, sino que la actividad de arrendamiento existiera ya, con organización propia, en la que se escinde. El contrapunto lo ofrece la V1956-25, de 16 de octubre de 2025, que sí admitió la escisión parcial del patrimonio inmobiliario de un mayorista de congelados, donde el dato decisivo fue contar con una persona empleada, con contrato laboral y a jornada completa, afecta a la gestión de los inmuebles.
El riesgo que aparece después
Queda una segunda cuestión, que suele quedar fuera de la conversación inicial: qué ocurre si más adelante los inmuebles o las participaciones se venden. Conviene deshacer aquí un equívoco frecuente. El régimen de neutralidad no exonera la plusvalía, la difiere. El artículo 78 impone conservar el valor fiscal y la fecha de adquisición previos, de modo que al venderse la ganancia aflora íntegra. Vender después no es, por sí solo, un problema. Lo es cuando la reestructuración permite que esa plusvalía acabe sin tributar, o tributando menos, de lo que habría tributado sin ella.
En tales casos la ley no expulsa la operación del régimen: elimina exclusivamente los efectos de la ventaja fiscal. Y el Tribunal Económico Administrativo Central ha precisado que esa eliminación se practica en el ejercicio en que la ventaja se consuma, no necesariamente en el de la reestructuración. Así resulta de su resolución de 12 de diciembre de 2024, reclamación 00/06543/2024, y de la de 8 de mayo de 2026, reclamación 00/02211/2024, que aprecia abuso, con carácter general, cuando los fondos se remansan sin reintroducirse en ninguna actividad empresarial.
De ahí una conclusión incómoda pero necesaria. No existe plazo de cuarentena. Ninguna norma del régimen fija un periodo mínimo de permanencia, y esperar tres o cinco años no otorga inmunidad, porque el plazo de prescripción que importa se computa respecto del ejercicio en que la ventaja aflora, no del año de la escisión. La contrapartida la ofrece el propio criterio administrativo: lo que se corrige no es la venta, sino el patrón de conducta que confirma que la operación se hizo para eso.
Implicaciones prácticas
El orden de trabajo importa tanto como el fondo. Antes de redactar la memoria de motivos conviene decidir la modalidad de escisión, porque de ella depende si habrá que probar una rama de actividad. Y antes de decidirla conviene precisar qué se persigue: proteger patrimonio, preparar la entrada de socios, ordenar una sucesión o preparar una venta. No todas esas finalidades se sirven con la misma estructura.
Conviene además medir el efecto de la operación sobre la exención de empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio y sobre la reducción en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que responden a requisitos propios y quedan fuera de las contestaciones citadas. Aislar los inmuebles en una sociedad que no reúna las condiciones de actividad económica puede costar más que el ahorro de la reestructuración.
Conclusión
El régimen de neutralidad sigue siendo la vía natural para separar el patrimonio inmobiliario de la actividad, y la Administración lo admite con normalidad cuando la operación está bien construida. Lo que ha cambiado es dónde se concentra el riesgo: en la calificación del bloque escindido y en la coherencia posterior de la estructura.
En Lexon asesoramos en reestructuración societaria, fiscalidad inmobiliaria y empresa familiar desde Palma de Mallorca y Manacor. Si está valorando separar el patrimonio inmobiliario de su sociedad operativa, o si ya lo hizo y ahora contempla una venta, podemos revisar su encaje antes de dar el primer paso.
Fuente: artículos 76, 77, 78 y 89.2 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades; consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos V5213-26 y V5212-26, de 20 de julio de 2026, V5082-26, de 26 de junio de 2026, V1098-26, de 18 de mayo de 2026, V1044-26, de 12 de mayo de 2026, V0751-26, de 6 de abril de 2026, y V1956-25, de 16 de octubre de 2025; y resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Central de 12 de diciembre de 2024, reclamación 00/06543/2024, y de 8 de mayo de 2026, reclamación 00/02211/2024.
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El contenido de este artículo tiene carácter meramente informativo y refleja el criterio administrativo vigente en la fecha de su publicación. No constituye asesoramiento jurídico o fiscal ni sustituye el análisis individualizado de cada supuesto.