Wer erklärungspflichtig ist
Wer in Spanien belegenes städtisches Grundeigentum besitzt und dort nicht steuerlich ansässig ist, unterliegt der Impuesto sobre la Renta de no Residentes, der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige. Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob tatsächlich Einnahmen zufließen.
Steht die Immobilie dem Eigentümer zur Verfügung, wird eine fiktive Mieteinnahme, die renta imputada, angesetzt. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert: grundsätzlich 1,1 Prozent, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde, sonst 2 Prozent. Wird vermietet, sind die tatsächlichen Einkünfte zu erklären. Wird verkauft, ist der Veräußerungsgewinn gesondert zu behandeln, und der Käufer hat drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten.
Der Steuersatz beträgt 19 Prozent für Ansässige in der Europäischen Union, in Island und in Norwegen, sonst 24 Prozent. Nur die erstgenannte Gruppe kann bei Vermietung Werbungskosten abziehen, was bei finanzierten Objekten mit Gemeinschaftskosten und laufenden Ausgaben erheblich ins Gewicht fällt.
Erklärt wird je Eigentümer und je Immobilie. Ein Ehepaar mit hälftigem Miteigentum gibt zwei Erklärungen ab, nicht eine.
Die neuen Fristen ab 2026
Die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni hat sowohl den Inhalt des Formulars als auch den Fristenkalender für Immobilieneinkünfte geändert. Der Überblick lohnt sich, denn 2026 und 2027 laufen altes und neues Regime nebeneinander.
Die fiktive Mieteinnahme für 2025 behält ihre Frist vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2026. Für 2026 ist sie zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 zu erklären.
Bei Vermietungseinkünften mit Zahllast tritt an die Stelle der Quartalserklärung eine einzige Jahreserklärung, einzureichen in den ersten zwanzig Kalendertagen des April des Folgejahres. Für die Monate April bis September 2026 gelten weiterhin die bisherigen Quartalsfristen im Juli und im Oktober 2026. Die Monate Oktober bis Dezember 2026 fallen bereits unter die neue Frist vom 1. bis zum 20. April 2027.
Das Formular enthält zudem neue Anlagen zur Aufschlüsselung von Werbungskosten und Dividenden sowie zusätzliche Informationsfelder. Die Einreichung auf einer nicht mehr gültigen Fassung wird zurückgewiesen.
Leistungsumfang
- Prüfung der Erklärungspflicht und des anwendbaren Regimes, einschließlich steuerlicher Ansässigkeit und einschlägigem Doppelbesteuerungsabkommen.
- Ermittlung der fiktiven Mieteinnahme oder der Nettomieteinkünfte, mit Überprüfung von Katasterwert, Datum der letzten Überprüfung und Grundbuchlage.
- Elektronische Einreichung des Modelo 210 je Eigentümer und je Immobilie, fristgerecht, mit Ablage des Einreichungsnachweises.
- Freiwillige Nacherklärung nicht erklärter Jahre unter Berechnung des Verspätungszuschlags nach Artikel 27 der Ley General Tributaria, der deutlich niedriger ausfällt als die Sanktion, die nach Aufgriff durch die Finanzverwaltung droht.
- Bearbeitung von Auskunftsersuchen und Prüfungsverfahren sowie Vertretung gegenüber der Agencia Tributaria.
Erforderliche Unterlagen
IBI-Bescheid oder Katasterreferenz, Kaufurkunde, NIE jedes Eigentümers, gegebenenfalls Ansässigkeitsbescheinigung und bei vermieteten Objekten Mietvertrag sowie Belege der laufenden Kosten.
Mehr wird in aller Regel nicht benötigt, um das Mandat abzuschließen.
Warum eine Kanzlei vor Ort
Die Fehler, die wir korrigieren, sind selten Rechenfehler. Sie beruhen fast immer auf einer falschen Ausgangsannahme: ein nicht überprüfter Katasterwert, der als überprüft behandelt wird, eine nach einem Erbfall nicht berichtigte Eigentümerstellung, ein Eigentümer, der nach dem Austritt des Vereinigten Königreichs weiterhin Kosten abgezogen hat, oder eine saisonal vermietete Immobilie, die als ganzjährig selbstgenutzt erklärt wurde.
Wir arbeiten von Palma de Mallorca und Manacor aus, auf Deutsch, Englisch und Spanisch, mit vorab vereinbartem Festhonorar. Zugleich prüfen wir koordiniert die Lage desselben Mandanten bei der spanischen Vermögensteuer, wenn der Wert seines Vermögens auf den Balearen dies nahelegt.
Häufige Fragen
Muss ich erklären, wenn meine Immobilie leer steht?
Ja. Bereits die Verfügbarkeit der Immobilie löst eine steuerpflichtige fiktive Mieteinnahme aus, unabhängig von tatsächlichen Einnahmen.
Was gilt, wenn ich seit Jahren nichts erklärt habe?
Eine freiwillige Nacherklärung ist möglich. Ohne vorherige Aufforderung der Finanzverwaltung fällt ein Verspätungszuschlag an und keine Sanktion, gestaffelt nach der verstrichenen Zeit. Wer vor dem behördlichen Zugriff handelt, spart erheblich.
Ändert sich etwas beim Verkauf?
Ja. Der Käufer behält drei Prozent des Kaufpreises ein und führt sie mit dem Modelo 211 ab, der Verkäufer erklärt den Veräußerungsgewinn in einem gesonderten Modelo 210 mit eigener Frist. Übersteigt der Einbehalt die Steuerschuld, ist die Erstattung zu beantragen.
Kann ich Finanzierungskosten abziehen?
Nur Ansässige in der Europäischen Union, in Island und in Norwegen können Kosten abziehen, und ausschließlich bei Vermietung. Von der fiktiven Mieteinnahme ist kein Abzug möglich.