Die geordnete Trennung zweier Familien, die eine Immobiliengesellschaft gemeinsam halten, gehört zu den häufigsten Schritten der Nachfolgeplanung und zugleich zu denen, die am leichtesten scheitern. Ursache ist selten das Motiv, sondern eine vorgelagerte strukturelle Voraussetzung. Das zeigt die verbindliche Auskunft V0751-26 vom 6. April 2026 der Dirección General de Tributos (spanische Generaldirektion für Steuern, zuständig für verbindliche Auskünfte).
Der zugrunde liegende Sachverhalt
Eine Gesellschaft hält ein Vermögen aus 28 vermieteten städtischen Immobilien sowie damit verbundene Aktiva und Passiva. Das Stammkapital liegt je zur Hälfte bei zwei natürlichen Personen, die zwei nicht miteinander verwandte Familienstämme vertreten, strategische Entscheidungen aber gemeinsam treffen.
Geplant ist eine vollständige Aufspaltung: Das Vermögen wird in zwei gleichwertige Blöcke geteilt und auf zwei neu gegründete Gesellschaften übertragen, die jeweils zu 100 Prozent einem der Gesellschafter gehören. Beide haben denselben Unternehmensgegenstand, das Halten und Vermieten von Immobilien.
Als Motiv wird ein rein organisatorisches genannt: eine geordnete Generationennachfolge sicherzustellen und die gesellschaftsrechtlichen Konflikte zu vermeiden, die nach bisheriger Erfahrung und angesichts der unterschiedlichen unternehmerischen Vorstellungen beider Familien absehbar sind.
Steuerneutralität und die Alternative
Artikel 17.3 des Gesetzes 27/2014 verweist für die Bewertung der bei einer Aufspaltung übertragenen Wirtschaftsgüter auf Kapitel VII des Titels VII, der die steuerneutrale Umstrukturierung regelt. Ist dieses Regime nicht anwendbar, greift Absatz 4 derselben Vorschrift: Die übertragenen Wirtschaftsgüter sind mit dem Marktwert anzusetzen.
Der Unterschied ist kein Detail. Bei Steuerneutralität bleiben die stillen Reserven weder bei der Gesellschaft noch bei den Gesellschaftern steuerpflichtig. Ohne sie werden sie im Zeitpunkt der Umstrukturierung aufgedeckt.
Verhältniswahrung und Teilbetrieb
Artikel 76.2.1º.a) definiert die vollständige Aufspaltung als Vorgang, bei dem eine Gesellschaft ihr gesamtes Vermögen teilt und blockweise auf zwei oder mehr Gesellschaften überträgt, sich ohne Liquidation auflöst und ihren Gesellschaftern nach einem verhältniswahrenden Maßstab Anteile an den übernehmenden Gesellschaften gewährt.
Genau hier entscheidet sich der Fall. Die geplante Umstrukturierung ist nicht verhältniswahrend: Jeder Gesellschafter erhält die alleinige Kontrolle über eine andere Gesellschaft. Für solche Fälle verlangt Artikel 76.2.2º zusätzlich, dass die übertragenen Vermögensblöcke jeweils eine rama de actividad (Teilbetrieb, organisatorisch selbständige Betriebseinheit) bilden.
Der Begriff setzt eine Gesamtheit von Wirtschaftsgütern voraus, die aus eigenen Mitteln funktionsfähig ist, in der übertragenden Gesellschaft eindeutig abgegrenzt wird und organisatorisch eine selbständige Betriebseinheit darstellt. Besteht nur eine Tätigkeit, lassen sich getrennte Tätigkeiten nur annehmen, wenn jede über eigene Leitung und Organisation verfügt, bedingt durch die unterschiedliche Zweckbestimmung und Art der zugeordneten Wirtschaftsgüter.
Das Ergebnis der Auskunft
Die Finanzverwaltung stellt fest, dass die Gesellschaft nur eine Tätigkeit ausübt, die Vermietung, und dass keine zwei getrennten Organisationen bestehen. Das Halten von 28 vermieteten städtischen Immobilien nebst zugehörigen Aktiva und Passiva bedeutet für sich genommen nicht zwei Organisationen sachlicher und personeller Mittel.
Damit lassen sich keine zwei Teilbetriebe im Sinne des Artikels 76.4 feststellen, und die nicht verhältniswahrende vollständige Aufspaltung kann die Steuerneutralität nicht in Anspruch nehmen.
Ein Punkt verdient besondere Beachtung: Das angeführte wirtschaftliche Motiv, Generationennachfolge und Konfliktvermeidung, wird gar nicht erst geprüft. Der Vorgang scheitert früher, an einer strukturellen Voraussetzung, die unabhängig davon gilt, wie berechtigt der verfolgte Zweck ist.
Die Auskunft fügt zwei Vorbehalte an. Ob getrennte Teilbetriebe vorliegen, ist eine Tatfrage, die mit jedem rechtlich zulässigen Mittel zu beweisen ist und der Prüfung durch die Finanzbehörden unterliegt. Und die Antwort ergeht auf Grundlage der übermittelten Angaben, ohne weitere Umstände, die die Beurteilung des Hauptzwecks verändern könnten.
Praktische Folgen
In diesem Maßstab steckt ein Widerspruch, den man dem Mandanten erklären sollte. Die verhältniswahrende Aufspaltung verlangt keine Teilbetriebe, lässt aber beide Familien in beiden entstehenden Gesellschaften, was gerade vermieden werden sollte. Die Variante, die sie tatsächlich trennt, ist diejenige, an der die Voraussetzung greift. Das Hindernis erscheint also genau dann, wenn die Umstrukturierung ihren Zweck erfüllt.
Die Struktur ist daher lange vor der Aufspaltung zu prüfen. Lässt das Immobilienvermögen eine wirklich getrennte Organisation mit eigenen Mitteln und eigener Leitung zu, muss diese Trennung bereits bestehen und im Vorfeld dokumentiert sein, nicht für den Anlass geschaffen. Lässt es sie nicht zu, sollte man dies vor der Einberufung der Gesellschafterversammlung wissen, um andere Wege für das Ausscheiden eines Familienstamms und deren jeweilige Kosten in Ruhe abwägen zu können.
Fazit
Die Auskunft stellt die Berechtigung, zwei Familienstämme zu trennen, nicht in Frage. Sie verdeutlicht jedoch, dass die Steuerneutralität vor jedem gültigen wirtschaftlichen Motiv eine organisatorische Wirklichkeit voraussetzt, die es trägt. Fehlt sie, bleibt die Umstrukturierung möglich, ihr Preis bemisst sich dann aber nach dem Marktwert.
Lex·on berät von Palma de Mallorca und Manacor aus bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen und in Fragen des Familienunternehmens. Wenn Sie die Trennung eines familiären Immobilienvermögens vorbereiten, prüfen wir gern deren Einordnung, bevor der erste Schritt getan ist.
Quelle: Verbindliche Auskunft V0751-26 vom 6. April 2026, spanische Generaldirektion für Steuern, Unterabteilung für Körperschaftsteuer.
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