Wann die Steuer greift
Nichtansässige unterliegen der beschränkten Steuerpflicht, also allein mit den in Spanien belegenen Vermögensgegenständen und den dort ausübbaren Rechten. Eine Immobilie auf Mallorca, das dazugehörige spanische Bankkonto und gegebenenfalls die Beteiligung an einer Gesellschaft, deren Vermögen überwiegend aus spanischen Immobilien besteht, gehören zur Bemessungsgrundlage.
Zwei Ebenen werden regelmäßig vermengt. Die erste ist die Erklärungspflicht, die entsteht, sobald der Wert der in Spanien belegenen Vermögensgegenstände zwei Millionen Euro übersteigt, und zwar unabhängig davon, ob eine Zahllast anfällt. Die zweite ist die Zahlungspflicht, die vom anwendbaren Freibetrag und vom Tarif abhängt.
Der staatliche Freibetrag beträgt siebenhunderttausend Euro je Steuerpflichtigem, der staatliche Tarif reicht von 0,2 bis 3,5 Prozent. Die Balearen haben zum 1. Januar 2024 einen eigenen Freibetrag von drei Millionen Euro eingeführt und wenden einen eigenen Tarif von 0,28 bis 3,45 Prozent an, ohne allgemeine Ermäßigung auf die Steuerschuld.
Beide Zahlenreihen gehören zusammen gelesen. Der balearische Tarif ist nicht der mildere: er setzt oberhalb des staatlichen an und endet nur knapp darunter. Der Unterschied liegt im Freibetrag. Entscheidend ist deshalb nicht die Frage nach dem Steuersatz, sondern die Frage, welches Recht auf den Steuerpflichtigen Anwendung findet.
Die Option zum balearischen Landesrecht
Entscheidend ist für den nichtansässigen Eigentümer, ob er statt des staatlichen Rechts das balearische anwenden kann. Die vierte Zusatzbestimmung des spanischen Vermögensteuergesetzes räumt nichtansässigen Steuerpflichtigen das Recht ein, das Recht derjenigen autonomen Region anzuwenden, in der der größere Wert des besteuerten Vermögens belegen ist.
Dieses Recht ist nicht auf Ansässige in der Europäischen Union beschränkt. Das Gesetz 11/2021 zur Bekämpfung des Steuerbetrugs hat es auf alle nichtansässigen Steuerpflichtigen erstreckt, unabhängig vom Ansässigkeitsstaat; die Dirección General de Tributos, die für verbindliche Auskünfte zuständige Behörde, hat dies in der Auskunft V2304-21 bereits angewandt. Ein in der Schweiz, im Vereinigten Königreich oder in den Vereinigten Staaten ansässiger Eigentümer steht insoweit einem in Deutschland ansässigen gleich.
Eine Folge daraus wird regelmäßig übersehen. Die Option wirkt nicht von Amts wegen, sondern wird in der Erklärung selbst ausgeübt. Das Modelo 714 ist deshalb auch dann einzureichen, wenn sich keine Zahllast ergibt. Ohne Erklärung keine Option, und ohne Option gilt der staatliche Freibetrag von siebenhunderttausend Euro.
Mit der Option allein ist die Lage nicht geklärt. Die durch die Ley 38/2022 eingeführte befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen erfasst hohe Nettovermögen und gilt auch für Nichtansässige mit spanischem Vermögen, wobei die gezahlte Vermögensteuer angerechnet wird. Eine auf regionaler Ebene erzielte Entlastung kann auf staatlicher Ebene wieder aufgezehrt werden. Beide Steuern sind deshalb zusammen zu rechnen.
Die Bewertung der Immobilie, an der sich die Steuer entscheidet
Immobilien werden mit dem höchsten von drei Werten angesetzt: dem Katasterwert, dem von der Finanzverwaltung für Zwecke einer anderen Steuer festgesetzten oder geprüften Wert und dem Anschaffungswert. Das Gesetz 11/2021 hat dieser Regel das Wort „festgesetzt“ hinzugefügt, und damit ist der valor de referencia, der vom Kataster veröffentlichte Referenzwert, in die Vermögensteuer eingezogen.
Die Wirkung ist enger, als vielfach angenommen wird, dafür aber dauerhaft. Erfasst sind ab 2022 erworbene Immobilien, bei denen der Referenzwert als Bemessungsgrundlage des Kaufs oder des Erbfalls gedient hat; früher erworbene Objekte werden nicht neu bewertet. Das Vermögensteuergesetz sieht allerdings keinen Weg vor, diesen Wert anzugreifen. Wer ihn nicht bei der Erwerbsbesteuerung angefochten hat, trägt ihn in alle Folgejahre mit.
Verbindlichkeiten mindern die Bemessungsgrundlage nur, soweit sie unmittelbar mit dem spanischen Vermögen zusammenhängen. Eine Hypothek auf das Haus auf Mallorca mindert sie, ein im Wohnsitzstaat aufgenommener Privatkredit nicht.
Leistungsumfang
- Prüfung der Steuerpflicht und Ermittlung der tatsächlichen Belastung, einschließlich Bewertung, Eigentumslage und Beteiligungsquote jedes Miteigentümers.
- Analyse der Option zum balearischen Landesrecht und ihres Zusammenspiels mit der Solidaritätssteuer auf große Vermögen.
- Einreichung des Modelo 714 auch ohne Zahllast. Das ist keine bloße Formalie: mit der Erklärung wird die Option zum balearischen Recht und damit der Freibetrag von drei Millionen Euro ausgeübt. Ohne Erklärung gelten der staatliche Tarif und der staatliche Freibetrag.
- Einreichung des Modelo 714 und gegebenenfalls des Modelo 718, abgestimmt mit dem Modelo 210 desselben Jahres.
- Überprüfung gesellschaftsrechtlicher Haltestrukturen, insbesondere wenn das Gesellschaftsvermögen überwiegend aus spanischen Immobilien besteht.
Erforderliche Unterlagen
Kaufurkunde, IBI-Bescheid, Jahresendsaldo und Durchschnittssaldo des letzten Quartals der spanischen Konten, Bescheinigung über die zum 31. Dezember offene Hypothekenschuld, NIE und Ansässigkeitsbescheinigung.
Wir arbeiten von Palma de Mallorca und Manacor aus, auf Deutsch, Englisch und Spanisch. Vermietet oder hält derselbe Mandant zusätzlich eine Immobilie zur eigenen Verfügung auf der Insel, stimmen wir diese Prüfung mit seiner Modelo-210-Erklärung ab, damit beide Erklärungen keine widersprüchliche Position einnehmen.
Häufige Fragen
Ich besitze ein hochwertiges Haus auf Mallorca und habe nie etwas erklärt. Hätte ich müssen?
Sehr wahrscheinlich. Die Erklärungspflicht entsteht, sobald das in Spanien belegene Vermögen zwei Millionen Euro übersteigt, auch ohne Zahllast. Die noch offenen Jahre sollten geprüft werden.
Gilt der Freibetrag von drei Millionen auch für Nichtansässige?
Das Recht, das balearische Recht zu wählen, steht seit der Reform durch das Gesetz 11/2021 jedem nichtansässigen Steuerpflichtigen zu, unabhängig vom Ansässigkeitsstaat. Automatisch wirkt die Option jedoch nicht: sie wird in der Erklärung ausgeübt, sodass das Modelo 714 auch ohne Zahllast einzureichen ist. Ohne Erklärung keine Option, und ohne Option gilt der staatliche Freibetrag.
Und wenn die Immobilie einer ausländischen Gesellschaft gehört?
Die Zwischenschaltung einer Gesellschaft schließt die Steuerpflicht nicht aus. Beteiligungen an Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus spanischen Immobilien besteht, gelten als in Spanien belegenes Vermögen.
Hat das mit dem Modelo 210 zu tun?
Es sind zwei verschiedene, nebeneinander anwendbare Steuern. Dieselbe Immobilie kann im selben Jahr eine fiktive Mieteinnahme auslösen und zugleich zur Bemessungsgrundlage der Vermögensteuer gehören.