Qué es la licencia ETV y qué autoriza
La comercialización de estancias turísticas en viviendas se rige en las islas por la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, en la redacción dada por la Ley 6/2017. La actividad no se autoriza mediante una licencia municipal en sentido estricto, sino mediante una declaración responsable de inicio de actividad turística presentada ante el Consell de Mallorca, la inscripción en el registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos y la adquisición de tantas plazas turísticas como personas pueda alojar la vivienda. Es lo que en el mercado se conoce como licencia ETV.
Existen tres modalidades. La vivienda unifamiliar aislada o pareada, que es la que concentra la mayor parte de las licencias en la isla. La vivienda situada en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, que exige que los estatutos o la junta de propietarios no lo prohíban y cuya inscripción tiene una duración limitada, renovable. Y la modalidad de vivienda principal, que permite al residente comercializar su propio domicilio durante un máximo de sesenta días al año.
Con independencia de la modalidad, la vivienda solo puede comercializarse en las zonas aptas que delimitan el Consell de Mallorca y los ayuntamientos. En el municipio de Palma, la comercialización turística de viviendas en edificios plurifamiliares está prohibida por acuerdo del pleno municipal, confirmado por los tribunales.
Por qué hoy no se conceden licencias nuevas
El Decreto ley 3/2022, de 11 de febrero, suspendió la adquisición de plazas turísticas y su transmisión entre particulares, y esa suspensión pasó a la Ley 3/2022, de 15 de junio, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo. Sin plazas no hay inscripción posible, de modo que la moratoria equivale en la práctica a la prohibición de licencias nuevas.
El Decreto ley 4/2025, de 11 de abril, ha prolongado esa política y ha creado bolsas temporales de plazas en cada isla, cuya apertura queda condicionada a que los consells insulares evalúen la capacidad de carga turística de su territorio. A la fecha de esta página, esa evaluación no ha desembocado en la liberación de plazas para viviendas en Mallorca. Cualquier oferta de «tramitar una licencia nueva» debe contrastarse contra este marco normativo antes de pagar por ella.
La vía real: comprar una vivienda que ya la tiene
La licencia acompaña a la vivienda, no al propietario. Quien adquiere un inmueble inscrito puede continuar la actividad comunicando el cambio de titularidad al Consell de Mallorca, siempre que la licencia esté vigente, sin expediente sancionador abierto y con las plazas en regla. Esa continuidad es lo que el mercado paga en forma de sobreprecio, y por eso la verificación previa no es un trámite sino el núcleo de la operación.
Antes de firmar arras comprobamos, con acceso al expediente administrativo, que la inscripción existe y está a nombre del vendedor, que el número de plazas coincide con la capacidad real y con la cédula de habitabilidad, que la modalidad inscrita corresponde a la tipología del inmueble, que no hay expediente de inspección ni resolución de baja, que la vivienda está en zona apta conforme a la delimitación vigente y que, en propiedad horizontal, la inscripción no ha caducado y la comunidad no la ha prohibido.
Trasladamos el resultado al contrato. La vigencia de la licencia se configura como condición esencial, con retención de precio o condición resolutoria si la Administración no admite el cambio de titularidad, y se documenta la responsabilidad del vendedor por infracciones anteriores a la venta, que de otro modo pueden alcanzar al nuevo titular.
El número de registro estatal para anunciarse en plataformas
Desde el 1 de julio de 2025, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, exige a todo arrendamiento de corta duración obtener un número de registro a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, gestionada por el Colegio de Registradores, y las plataformas están obligadas a retirar los anuncios que no lo incorporen, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028. Este número no sustituye a la licencia autonómica: se suma a ella. Una vivienda con ETV pero sin número de registro no puede anunciarse legalmente, y una con número de registro pero sin ETV sigue siendo una actividad clandestina para la Administración balear.
Régimen sancionador
La Ley 8/2012 tipifica la comercialización de estancias turísticas sin haber presentado la declaración responsable como infracción muy grave, sancionable con multas de 40.001 a 400.000 euros. Anunciar la vivienda sin hacer constar el número de inscripción, exceder las plazas autorizadas o incumplir las obligaciones de registro de viajeros dan lugar a infracciones graves, con multas de 4.001 a 40.000 euros. La inspección turística actúa de oficio y a partir de los anuncios publicados en las plataformas, que están obligadas a retirar la oferta no inscrita.
El procedimiento sancionador admite defensa. En nuestra experiencia, los expedientes se resuelven a menudo con errores de tipificación, con cómputos de plazas discutibles o con notificaciones defectuosas, y la alegación en plazo reduce la sanción o la deja sin efecto. Actuar en cuanto se recibe la primera comunicación es lo que marca la diferencia.
Qué comprende el servicio
- Verificación de la licencia antes de la compra: consulta del registro insular, comprobación de plazas, modalidad, zona apta y expedientes abiertos, con informe escrito.
- Redacción o revisión del contrato de arras y de la escritura con las cláusulas de garantía sobre la licencia.
- Comunicación del cambio de titularidad al Consell de Mallorca y actualización de la inscripción.
- Obtención del número de registro estatal y adecuación de los anuncios a las obligaciones de información.
- Renovación de la inscripción en viviendas en propiedad horizontal y análisis de los acuerdos de la comunidad de propietarios.
- Defensa en expedientes sancionadores y recursos ante la Administración y los tribunales.
La licencia es solo la primera capa. Explotar la vivienda determina si se tributa como rendimiento del capital o como actividad económica, si hay IVA por los servicios prestados y por las comisiones de las plataformas, y cómo se liquida el impuesto sobre estancias turísticas. Lo analizamos en la entrada Alquiler turístico en Mallorca: licencia ETV y fiscalidad de la actividad, y lo coordinamos con la revisión de la licencia en un mismo encargo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo conseguir una licencia turística nueva para mi casa en Mallorca?
Hoy no. La adquisición de plazas turísticas está suspendida desde el Decreto ley 3/2022 y la Ley 3/2022, y el Decreto ley 4/2025 condiciona la apertura de bolsas de plazas a una evaluación de capacidad de carga que no se ha traducido en plazas disponibles para viviendas. La única vía operativa es adquirir una vivienda que ya esté inscrita.
Si compro una vivienda con licencia, ¿la conservo?
Sí, siempre que la inscripción esté vigente y sin expediente, y se comunique el cambio de titularidad al Consell de Mallorca. En viviendas en propiedad horizontal conviene además comprobar la fecha de caducidad de la inscripción y que la comunidad de propietarios no haya adoptado un acuerdo contrario.
¿Qué diferencia hay entre la licencia ETV y el número de registro estatal?
Son dos requisitos acumulativos. La ETV es la habilitación autonómica para ejercer la actividad. El número de registro del Real Decreto 1312/2024 es el identificador estatal que las plataformas exigen para publicar el anuncio. Hacen falta los dos.
¿Qué sanción supone alquilar turísticamente sin licencia?
La comercialización sin declaración responsable es infracción muy grave conforme a la Ley 8/2012, con multas de 40.001 a 400.000 euros. Las plataformas deben además retirar el anuncio. Si ya ha recibido una comunicación de la inspección, el plazo de alegaciones es breve y conviene actuar de inmediato.