Was die ETV-Lizenz ist und was sie erlaubt
Die Vermarktung touristischer Aufenthalte in Wohnungen richtet sich auf den Inseln nach dem Ley 8/2012 vom 19. Juli über den Tourismus der Balearen in der Fassung des Ley 6/2017. Die Tätigkeit wird nicht durch eine kommunale Genehmigung im engeren Sinne erlaubt. Sie beruht auf einer verantwortlichen Erklärung über die Aufnahme der touristischen Tätigkeit beim Consell de Mallorca, auf der Eintragung in das Inselregister der Tourismusunternehmen, -tätigkeiten und -betriebe und auf dem Erwerb so vieler touristischer Plätze (plazas turísticas), wie die Wohnung Personen aufnehmen kann. Das ist es, was der Markt als ETV-Lizenz bezeichnet.
Es gibt drei Formen. Das freistehende Einfamilienhaus oder die Doppelhaushälfte, auf die der Großteil der Lizenzen auf der Insel entfällt. Die Wohnung in einem Gebäude in Wohnungseigentum, die voraussetzt, dass weder die Gemeinschaftsordnung noch die Eigentümerversammlung die Nutzung untersagen, und deren Eintragung befristet und verlängerbar ist. Und die Form der Hauptwohnung, die es dem Ansässigen erlaubt, sein eigenes Zuhause an höchstens sechzig Tagen im Jahr zu vermarkten.
Unabhängig von der Form darf die Wohnung nur in den geeigneten Zonen vermarktet werden, die der Consell de Mallorca und die Gemeinden festlegen. In der Gemeinde Palma ist die touristische Vermarktung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern durch Beschluss des Stadtrats untersagt, der von den Gerichten bestätigt wurde.
Warum keine neuen Lizenzen erteilt werden
Das Decreto ley 3/2022 vom 11. Februar setzte den Erwerb touristischer Plätze und ihre Übertragung zwischen Privaten aus, und diese Aussetzung ging in das Ley 3/2022 vom 15. Juni über dringende Maßnahmen für die Nachhaltigkeit und Kreislauffähigkeit des Tourismus ein. Ohne Plätze ist keine Eintragung möglich, so dass das Moratorium in der Praxis einem Verbot neuer Lizenzen gleichkommt.
Das Decreto ley 4/2025 vom 11. April hat diese Politik fortgeschrieben und auf jeder Insel befristete Platzkontingente geschaffen, deren Freigabe davon abhängt, dass die Inselräte die touristische Tragfähigkeit ihres Gebiets bewerten. Zum Stand dieser Seite hat diese Bewertung nicht zur Freigabe von Plätzen für Wohnungen auf Mallorca geführt. Jedes Angebot, „eine neue Lizenz zu beschaffen“, sollte an diesem Rechtsrahmen gemessen werden, bevor dafür gezahlt wird.
Der reale Weg: eine Immobilie kaufen, die bereits eine Lizenz hat
Die Lizenz haftet an der Wohnung, nicht am Eigentümer. Wer eine eingetragene Immobilie erwirbt, kann die Tätigkeit fortführen, indem er den Eigentümerwechsel dem Consell de Mallorca anzeigt, sofern die Lizenz gültig ist, kein Bußgeldverfahren läuft und die Plätze in Ordnung sind. Diese Kontinuität ist es, die der Markt mit einem Aufpreis bezahlt, und deshalb ist die vorherige Prüfung keine Formalität, sondern der Kern des Geschäfts.
Vor Zahlung einer Anzahlung prüfen wir mit Zugang zur Verwaltungsakte, dass die Eintragung besteht und auf den Verkäufer lautet, dass die Zahl der Plätze der tatsächlichen Kapazität und der Bewohnbarkeitsbescheinigung entspricht, dass die eingetragene Form dem Immobilientyp entspricht, dass kein Inspektionsverfahren und keine Löschungsentscheidung vorliegt, dass die Wohnung nach der geltenden Abgrenzung in einer geeigneten Zone liegt und dass bei Wohnungseigentum die Eintragung nicht abgelaufen ist und die Gemeinschaft die Nutzung nicht untersagt hat.
Das Ergebnis übertragen wir in den Vertrag. Die Gültigkeit der Lizenz wird als wesentliche Bedingung ausgestaltet, mit Kaufpreiseinbehalt oder auflösender Bedingung für den Fall, dass die Behörde den Eigentümerwechsel nicht anerkennt, und die Haftung des Verkäufers für Verstöße vor dem Verkauf wird dokumentiert, weil diese sonst den neuen Eigentümer treffen können.
Die staatliche Registrierungsnummer für Plattforminserate
Seit dem 1. Juli 2025 verlangt das Real Decreto 1312/2024 vom 23. Dezember für jede Kurzzeitvermietung eine Registrierungsnummer über die digitale zentrale Anlaufstelle für Vermietungen, die vom spanischen Grundbuchregistratorenkolleg betrieben wird, und die Plattformen müssen Inserate ohne diese Nummer entfernen, in Anwendung der Verordnung (EU) 2024/1028. Diese Nummer ersetzt die regionale Lizenz nicht: sie tritt neben sie. Eine Wohnung mit ETV, aber ohne Registrierungsnummer darf nicht rechtmäßig inseriert werden, und eine Wohnung mit Registrierungsnummer, aber ohne ETV bleibt für die balearische Verwaltung eine nicht genehmigte Tätigkeit.
Bußgelder
Das Ley 8/2012 stuft die Vermarktung touristischer Aufenthalte ohne vorherige verantwortliche Erklärung als sehr schweren Verstoß ein, der mit Geldbußen von 40.001 bis 400.000 Euro geahndet wird. Das Inserieren der Wohnung ohne Angabe der Eintragungsnummer, die Überschreitung der genehmigten Plätze oder die Verletzung der Pflichten zur Gästeregistrierung sind schwere Verstöße mit Geldbußen von 4.001 bis 40.000 Euro. Die Tourismusinspektion wird von Amts wegen und anhand der auf den Plattformen veröffentlichten Inserate tätig; die Plattformen sind verpflichtet, nicht eingetragene Angebote zu entfernen.
Gegen Bußgeldverfahren kann man sich verteidigen. Nach unserer Erfahrung enthalten die Akten häufig Einstufungsfehler, fragwürdige Platzberechnungen oder mangelhafte Zustellungen, und fristgerechte Stellungnahmen mindern die Sanktion oder bringen sie zu Fall. Entscheidend ist, sofort nach Eingang der ersten Mitteilung zu handeln.
Was die Leistung umfasst
- Prüfung der Lizenz vor dem Kauf: Einsicht in das Inselregister, Kontrolle von Plätzen, Form, geeigneter Zone und offenen Verfahren, mit schriftlichem Bericht.
- Entwurf oder Prüfung des Anzahlungsvertrags und der Kaufurkunde mit den Gewährleistungsklauseln zur Lizenz.
- Anzeige des Eigentümerwechsels beim Consell de Mallorca und Aktualisierung der Eintragung.
- Beschaffung der staatlichen Registrierungsnummer und Anpassung der Inserate an die Informationspflichten.
- Verlängerung der Eintragung bei Wohnungen in Wohnungseigentum und Prüfung der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
- Verteidigung in Bußgeldverfahren und Rechtsbehelfe vor der Verwaltung und den Gerichten.
Die Lizenz ist nur die erste Ebene. Der Betrieb der Wohnung entscheidet darüber, ob die Einkünfte als Vermietung oder als gewerbliche Tätigkeit besteuert werden, ob Umsatzsteuer auf die erbrachten Leistungen und die Plattformprovisionen anfällt und wie die Steuer auf touristische Aufenthalte abgerechnet wird. Wir behandeln das im Beitrag Ferienvermietung auf Mallorca: ETV-Lizenz und Besteuerung der Tätigkeit und stimmen es innerhalb desselben Mandats mit der Lizenzprüfung ab.
Häufige Fragen
Kann ich für mein Haus auf Mallorca eine neue Ferienvermietungslizenz erhalten?
Derzeit nicht. Der Erwerb touristischer Plätze ist seit dem Decreto ley 3/2022 und dem Ley 3/2022 ausgesetzt, und das Decreto ley 4/2025 macht die Öffnung von Platzkontingenten von einer Tragfähigkeitsbewertung abhängig, die bislang keine Plätze für Wohnungen freigegeben hat. Der einzige gangbare Weg ist der Erwerb einer bereits eingetragenen Immobilie.
Behalte ich die Lizenz, wenn ich eine lizenzierte Immobilie kaufe?
Ja, sofern die Eintragung gültig und frei von Verfahren ist und der Eigentümerwechsel dem Consell de Mallorca angezeigt wird. Bei Wohnungen in Wohnungseigentum sollten zudem das Ablaufdatum der Eintragung und das Fehlen eines entgegenstehenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft geprüft werden.
Was unterscheidet die ETV-Lizenz von der staatlichen Registrierungsnummer?
Es sind kumulative Anforderungen. Die ETV ist die regionale Erlaubnis zur Ausübung der Tätigkeit. Die Registrierungsnummer nach dem Real Decreto 1312/2024 ist die staatliche Kennung, die die Plattformen vor der Veröffentlichung eines Inserats verlangen. Beide sind erforderlich.
Welche Strafe droht bei touristischer Vermietung ohne Lizenz?
Die Vermarktung ohne verantwortliche Erklärung ist nach dem Ley 8/2012 ein sehr schwerer Verstoß mit Geldbußen von 40.001 bis 400.000 Euro. Die Plattformen müssen das Inserat zudem entfernen. Wer bereits eine Mitteilung der Inspektion erhalten hat, sollte wegen der kurzen Stellungnahmefrist unverzüglich handeln.