Cuándo entra en juego el impuesto
El no residente tributa por obligación real, es decir, únicamente por los bienes y derechos situados en España o que puedan ejercitarse en territorio español. Un inmueble en Mallorca, la cuenta bancaria vinculada a él y, en su caso, la participación en una sociedad cuyo activo esté formado mayoritariamente por inmuebles españoles entran en la base imponible.
Conviene separar dos planos que suelen confundirse. El primero es la obligación de declarar, que surge cuando el valor de los bienes y derechos supera dos millones de euros, con independencia de que la cuota resulte cero. El segundo es la obligación de pagar, que depende del mínimo exento aplicable y de la tarifa.
El mínimo exento estatal es de setecientos mil euros por contribuyente y la escala estatal va del 0,2 al 3,5 por 100. Las Illes Balears han fijado un mínimo exento autonómico de tres millones de euros, en vigor desde el 1 de enero de 2024, y mantienen escala propia, del 0,28 al 3,45 por 100, sin bonificación general sobre la cuota.
Conviene leer esas cifras juntas. La tarifa balear no es más benigna que la estatal: arranca por encima y termina apenas por debajo. La diferencia real está en el mínimo exento, y por eso la pregunta que decide el resultado no es cuál es el tipo, sino qué normativa resulta aplicable al contribuyente.
La opción por la normativa autonómica
La cuestión decisiva para el propietario no residente es si puede aplicar la normativa balear en lugar de la estatal. La disposición adicional cuarta de la Ley 19/1991 reconoce al contribuyente no residente el derecho a aplicar la normativa propia de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de los bienes y derechos por los que se le exige el impuesto.
Ese derecho no está limitado a los residentes en la Unión Europea. La Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, lo extendió a todos los contribuyentes no residentes con independencia de su Estado de residencia, criterio que la Dirección General de Tributos aplicó ya en la consulta vinculante V2304-21. El propietario residente en el Reino Unido, en Suiza o en los Estados Unidos está, en este punto, en la misma posición que el residente en Alemania.
De ahí se sigue una consecuencia que se pasa por alto con frecuencia. La opción no opera de oficio: se ejercita en la propia autoliquidación, de modo que hay que presentar el modelo 714 aunque el resultado sea cero. Quien no declara no ha optado, y sin opción el umbral aplicable es el estatal de setecientos mil euros.
Ejercitar la opción tampoco resuelve por sí solo la posición del contribuyente. El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, creado por la Ley 38/2022, grava los patrimonios netos elevados y alcanza también a los no residentes por los bienes situados en España, deduciendo de su cuota lo satisfecho por el Impuesto sobre el Patrimonio. Un ahorro obtenido en el tributo autonómico puede quedar absorbido por el estatal, de modo que el análisis debe hacerse sobre ambas figuras a la vez.
La valoración del inmueble, que es donde se decide la cuota
Los inmuebles se computan por el mayor de tres valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio o valor de adquisición. La Ley 11/2021 añadió a esa regla el participio «determinado», y con él entró el valor de referencia del Catastro en el impuesto.
El efecto es más acotado de lo que suele creerse, pero también más duradero. Alcanza a los inmuebles adquiridos a partir de 2022, en los que el valor de referencia operó como base imponible de la compraventa o de la herencia, y no revaloriza los adquiridos antes. Ahora bien, la ley del impuesto no prevé cauce para discutir ese valor: quien no lo recurrió en el impuesto de la adquisición lo arrastra a todos los ejercicios siguientes.
Las deudas solo minoran la base imponible cuando están directamente relacionadas con los bienes situados en España. Una hipoteca sobre la vivienda de Mallorca reduce la base; un préstamo personal concedido en el país de residencia, no.
Qué comprende el servicio
- Determinación de la sujeción y cuantificación de la exposición real, incluidas la valoración de los inmuebles, la titularidad y el porcentaje de cada cotitular.
- Análisis de la opción por la normativa autonómica balear y de su efecto combinado con el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
- Presentación del modelo 714 aunque la cuota resulte cero. No es un trámite superfluo: es el acto por el que se ejercita la opción por la normativa balear y, con ella, el mínimo exento de tres millones. Sin declaración se entiende aplicable la escala y el mínimo exento estatales.
- Presentación del modelo 714 y, en su caso, del modelo 718, y coordinación con el modelo 210 del mismo ejercicio.
- Revisión de estructuras de tenencia a través de sociedad, en particular cuando el activo está formado mayoritariamente por inmuebles situados en España.
Documentación necesaria
Escritura de adquisición, recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, saldo y saldo medio del último trimestre de las cuentas abiertas en España, certificado de la deuda hipotecaria pendiente a 31 de diciembre, NIE y certificado de residencia fiscal.
Trabajamos desde Palma de Mallorca y Manacor, en castellano, inglés y alemán. Cuando el cliente además posee inmuebles en alquiler o a su disposición en la isla, coordinamos esta revisión con la presentación de su modelo 210, para evitar posiciones contradictorias entre ambos impuestos.
Preguntas frecuentes
Tengo una casa en Mallorca de valor elevado y nunca he presentado nada. ¿Debía hacerlo?
Es probable. La obligación de declarar surge cuando el valor de los bienes y derechos situados en España supera dos millones de euros, aunque la cuota sea cero. Conviene revisar los ejercicios no prescritos.
¿Se aplica el mínimo exento de tres millones a un no residente?
El derecho a optar por la normativa balear corresponde a todo contribuyente no residente, resida donde resida, desde la reforma operada por la Ley 11/2021. Ahora bien, la opción no es automática: se ejercita en la autoliquidación, de modo que el modelo 714 debe presentarse aunque el resultado sea cero. Sin declaración no hay opción, y sin opción el mínimo exento es el estatal.
¿Y si el inmueble lo tiene una sociedad extranjera?
La interposición societaria no excluye por sí sola la sujeción. Las participaciones en entidades cuyo activo esté constituido mayoritariamente por inmuebles situados en España se consideran bienes situados en territorio español.
¿Este impuesto tiene relación con el modelo 210?
Son tributos distintos y compatibles. El mismo inmueble puede generar renta imputada en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y formar parte de la base del Impuesto sobre el Patrimonio en el mismo ejercicio.