Regularizar registralmente un edificio antiguo es una operación frecuente y casi siempre más cara de lo previsto. La razón es que en una misma escritura se documentan dos actos distintos, cada uno con su propia liquidación y, lo que sorprende más, con bases imponibles calculadas conforme a criterios opuestos. La consulta vinculante V0383-26, de 25 de febrero de 2026, de la Dirección General de Tributos, ordena el esquema.
El supuesto analizado
El consultante es titular de un edificio construido en el año 2000, distribuido desde su origen en tres plantas: un bajo destinado a almacén y dos viviendas independientes. En el Registro de la Propiedad, sin embargo, la construcción figura como una sola vivienda. Para reflejar la realidad se van a otorgar una declaración de obra nueva antigua y una división horizontal que separe las tres fincas ya existentes.
Dos convenciones en un mismo documento
El artículo 4 del texto refundido del ITP y AJD establece que a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero que cuando un mismo documento comprenda varias convenciones sujetas separadamente se exigirá el derecho señalado a cada una de ellas.
La declaración de obra nueva y la división horizontal son dos convenciones distintas. Ambas cumplen los requisitos del artículo 31.2 del texto refundido, esto es, primera copia de escritura pública con objeto valuable, acto inscribible y no sujeción al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias. En las dos es sujeto pasivo el propietario, conforme al artículo 29, por ser quien insta el documento y en cuyo interés se expide.
La obra nueva se cuantifica por el coste de ejecución
La base imponible de la declaración de obra nueva es el valor real de coste de la obra, según el artículo 70.1 del reglamento del impuesto. La Dirección General de Tributos insiste en que esa expresión no equivale al valor real del inmueble, sino al coste real de la obra realizada, porque lo que accede al Registro mediante la escritura es la obra ejecutada y no el valor de la finca. El criterio venía ya de las contestaciones V3306-19, de 2 de diciembre de 2019, y V0506-20, de 2 de marzo de 2020.
La declaración de obra nueva, recuerda la consulta, es un acto jurídico unilateral que deja constancia documental de que la edificación está físicamente terminada y de que se ha adquirido el derecho a lo edificado. No presupone transmisión alguna, pero sí constituye hecho imponible de la cuota variable del documento notarial.
A este criterio se ha añadido después una precisión relevante. El Tribunal Supremo, en la sentencia 617/2026, de 18 de mayo, recurso 8043/2023, ha fijado que ese coste es el correspondiente al momento en que la obra se ejecutó, sin que proceda aplicar coeficientes de actualización monetaria por muchos años que medien hasta el otorgamiento de la escritura.
La división horizontal se cuantifica por el valor actual
Mediante la división horizontal la propiedad de un edificio se subdivide en unidades privativas, creando fincas registrales separadas con un coeficiente de participación asignado a cada una.
Su base imponible se determina por la regla general del artículo 30.1 del texto refundido, completada por el artículo 70.2 del reglamento: se incluye tanto el valor real del coste de la obra nueva como el valor real del terreno. La conclusión de la consulta es explícita al señalar que la base estará constituida por la suma del valor de las fincas resultantes, en función del valor de la construcción más el del suelo sobre el que se asienta.
Interviene además la regla del valor de referencia. Cuando la base imponible se determina en función del valor de bienes inmuebles, ese valor no puede ser inferior al que resulte del artículo 10 del texto refundido, es decir, el valor de referencia previsto en la normativa del catastro inmobiliario a la fecha del devengo. Si el valor declarado por los interesados o la contraprestación pactada resultan superiores, se toma la mayor de esas magnitudes. Y si no existe valor de referencia o no puede certificarse, la base será la mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado.
Implicaciones prácticas
De lo anterior resulta una consecuencia que conviene anticipar al cliente. El grueso del coste fiscal no está en la declaración de obra nueva, que suele ser la parte temida, sino en la división horizontal. En una edificación de hace veinticinco años, el coste histórico de ejecución es una magnitud modesta que además no se actualiza, mientras que el valor de las fincas resultantes se mide con parámetros actuales y con el valor de referencia como suelo.
La segunda consecuencia es probatoria. La primera liquidación se apoya en un coste de ejecución que hay que acreditar, y en las regularizaciones antiguas la documentación original, presupuesto, certificado de fin de obra o licencia, con frecuencia no se conserva. Conviene recuperarla antes de acudir a la notaría, porque la consulta no aborda cómo determinar ese coste cuando falta soporte documental, y es precisamente la dificultad más común en estos expedientes.
Conclusión
Una misma escritura, dos hechos imponibles y dos bases construidas con criterios opuestos: una mirando al momento de la obra y otra al valor presente del inmueble. Planificar la regularización exige cuantificar ambas por separado y reunir antes la prueba del coste original.
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Fuente: Consulta Vinculante V0383-26, de 25 de febrero de 2026, Dirección General de Tributos, SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos.
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