Comprar un inmueble en España siendo no residente: fiscalidad clave en 2026

Mallorca y las Islas Baleares son uno de los mercados inmobiliarios más activos de España para compradores internacionales. Alemanes, británicos, franceses, suecos, holandeses y ciudadanos de otras nacionalidades adquieren inmuebles en las islas cada año como residencia, segunda vivienda o inversión. Sin embargo, el proceso de compra para un no residente en España tiene particularidades fiscales y formales que conviene conocer con anticipación para evitar sorpresas.

Primer paso: obtener el NIE

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es el identificador fiscal personal imprescindible para cualquier operación jurídica o económica en España: firmar una escritura pública, abrir una cuenta bancaria, liquidar impuestos o solicitar financiación. Sin NIE, la operación no puede cerrarse ante notario.

El NIE se puede solicitar personalmente en la Comisaría de Policía Nacional en España, en el Consulado español del país de residencia, o mediante apoderado con poderes notariales específicos. El plazo de resolución varía: en España puede gestionarse en pocas semanas; desde el extranjero el proceso puede alargarse considerablemente en función del Consulado. Recomendamos iniciar este trámite en cuanto se tenga intención seria de comprar.

Impuestos en la compraventa para el comprador no residente

Los impuestos que recaen sobre el comprador de un inmueble son los mismos con independencia de si es residente o no residente en España. La variable relevante es si el vendedor es particular (persona física no empresario) o empresario / sociedad:

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (compraventa entre particulares)

Cuando el vendedor es un particular, el comprador paga el ITP. En las Islas Baleares los tipos aplicables son:

• 8% para el tramo de valor de hasta 400.000 euros.
• 9% para el tramo comprendido entre 400.001 y 600.000 euros.
• 10% para el tramo comprendido entre 600.001 y 1.000.000 euros.
• 12% para el tramo que exceda de 1.000.000 euros.

La base imponible es el valor de referencia del inmueble fijado por la Dirección General del Catastro para el año en curso, o el precio de escritura si éste resulta superior al valor de referencia. Es importante verificar el valor de referencia catastral antes de la firma para estimar correctamente el coste fiscal.

IVA e IAJD (obra nueva o primer vendedor empresario)

Cuando el vendedor es un promotor inmobiliario u otro empresario y la transmisión no está exenta de IVA —como en el caso de primera transmisión de obra nueva—, el comprador paga el 10% de IVA (4% para VPO) más el 1,2% de IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) en Baleares.

Retención del 3%: la obligación que más sorprende

Esta es probablemente la obligación fiscal que más sorprende a los compradores extranjeros, especialmente cuando el vendedor también es no residente. Cuando el vendedor de un inmueble es no residente en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio escriturado e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, en concepto de pago a cuenta del IRNR del vendedor.

Esta obligación es exigible con independencia de que el vendedor obtenga o no ganancia patrimonial, y con independencia de si el comprador también es no residente. Su incumplimiento convierte al comprador en responsable subsidiario del IRNR del vendedor hasta el importe de la retención no practicada.

El vendedor no residente, por su parte, tiene derecho a solicitar la devolución del exceso de retención sobre la cuota del IRNR efectivamente devengada mediante la presentación del modelo 210.

Impuestos que recaen sobre el vendedor no residente

IRNR por la ganancia patrimonial

El no residente que vende un inmueble en España tributa en el IRNR por la ganancia patrimonial obtenida (diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, debidamente actualizados). El tipo aplicable es:

• 19% para residentes en la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo o Suiza.
• 24% para residentes en el resto de países.

La aplicación del convenio de doble imposición vigente entre España y el país de residencia del vendedor puede modificar estos tipos o atribuir la potestad impostiva exclusivamente a uno de los dos estados.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) grava el aumento de valor del suelo urbano desde la última transmisión. Corresponde al vendedor liquidarlo ante el Ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble. En las Islas Baleares el impuesto lo gestionan los Ayuntamientos de cada municipio (Palma, Manacor, Calvià, etc.).

Desde la Sentencia del Tribunal Constitucional de noviembre de 2021 y la posterior reforma legal, el contribuyente puede optar entre el método objetivo (basado en el valor catastral y los coeficientes aprobados por el Ayuntamiento) y el método real (basado en la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del suelo), aplicando el que resulte más favorable.

Obligaciones fiscales del propietario no residente

Una vez adquirido el inmueble, el propietario no residente queda sujeto a diversas obligaciones tributarias en España:

• Imputación de renta inmobiliaria (modelo 210): si el inmueble no está arrendado, el no residente debe declarar anualmente la renta imputada equivalente al 1,1% del valor catastral (o el 2% si el catastro no ha sido revisado en los últimos 10 años).
• Renta por arrendamiento (modelo 210): si el inmueble se arrienda, el no residente debe declarar trimestralmente la renta bruta obtenida (los residentes UE pueden deducir gastos; los no UE tributan sobre la renta íntegra).
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo municipal de devengo anual exigible a cualquier propietario con independencia de su residencia fiscal.
• Modelo 720: obligación informativa sobre bienes y derechos en el extranjero, no aplicable al inmueble español en sí, pero sí relevante si el comprador extranjero tiene bienes fuera de España y adquiere la residencia fiscal española.