Kaum eine Vermögensentscheidung auf der Insel ist mit so vielen Missverständnissen behaftet wie die, eine Wohnung der Ferienvermietung zuzuführen. Der Grund liegt darin, dass zwei Ebenen vermengt werden, die unterschiedlichen Regeln folgen: die verwaltungsrechtliche, die darüber entscheidet, ob die Wohnung überhaupt vermarktet werden darf, und die steuerliche, die bestimmt, wie die Einnahmen besteuert werden. Die Erfüllung der einen entbindet nicht von der anderen, und die Reihenfolge ist wesentlich, denn die steuerlichen Folgen hängen maßgeblich von der gewählten Struktur ab.
Die verwaltungsrechtliche Ebene: Lizenz, Plätze und Angebotsbegrenzung
Die Vermarktung touristischer Aufenthalte in Wohnungen richtet sich auf den Inseln nach dem Gesetz 8/2012 über den Tourismus der Balearen und den dazu ergangenen Vorschriften. Die Tätigkeit setzt eine Eintragung und die Verfügbarkeit von plazas turísticas (touristischen Plätzen, also der zugelassenen Bettenkapazität) voraus und tritt in verschiedenen Formen auf, je nachdem, ob es sich um ein Einfamilienhaus handelt, um eine Wohnung im Wohnungseigentum, bei der die Lizenz befristet ist und der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedarf, oder um die eingeschränkte Form der Vermarktung des Hauptwohnsitzes an einer begrenzten Zahl von Tagen im Jahr.
Seit 2022 gilt eine Politik der Angebotsbegrenzung, die den Erwerb touristischer Plätze und deren Tausch zwischen Privatpersonen ausgesetzt hat, zunächst durch das Decreto ley 3/2022 und sodann durch das Gesetz 3/2022. Das Decreto ley 4/2025 vom 11. April führt diese Linie fort und schafft auf jeder Insel befristete Kontingente, die gelten, bis die Inselräte die touristische Tragfähigkeit bewerten. Praktisch bedeutet dies, dass der übliche Zugang zur Tätigkeit heute nicht der Antrag auf eine neue Lizenz ist, sondern der Erwerb einer Immobilie, die bereits über eine solche verfügt.
Über diesen autonomen Rahmen legt sich die staatliche Pflicht, vor der Bewerbung auf digitalen Plattformen eine Registriernummer einzuholen. Es handelt sich um ein Regelungsgefüge in ständiger Bewegung, das durch insulare und kommunale Maßnahmen weiter verschärft werden kann; jede Kaufentscheidung sollte daher auf einer aktuellen Registerauskunft beruhen und nicht auf den Angaben des Verkäufers.
Einkünfte aus Vermietung oder gewerbliche Tätigkeit
Steuerlich lautet die erste Frage nicht, wie viel zu zahlen ist, sondern was tatsächlich getan wird. Die bloße Vermietung der Wohnung führt zu Einkünften aus unbeweglichem Vermögen. Werden zusätzlich hotelübliche Leistungen erbracht, also Reinigung und Wäschewechsel während des Aufenthalts, Empfang und laufende Gästebetreuung, Verpflegung oder Vergleichbares, ist die Tätigkeit als gewerblich einzuordnen.
Für nichtansässige Eigentümer ist dieser Unterschied von erstrangiger Bedeutung. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden mit dem Modelo 210 erklärt, während die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit über eine feste Geschäftseinrichtung eine Betriebsstätte begründen kann, mit gänzlich anderen Buchführungs-, Erklärungs- und Besteuerungspflichten. Auch die Zwischenschaltung einer eigenen oder einer Verwaltungsgesellschaft löst die Frage nicht von selbst: Sie ordnet den Vorgang lediglich anders ein, mit eigenen Folgen.
Zwei Klarstellungen sind häufig veranlasst. Die Minderung der Nettoeinkünfte, die für die Vermietung zu Wohnzwecken vorgesehen ist, gilt für die Ferienvermietung nicht, deren Zweck gerade ein anderer ist. Und die Tage, an denen die Wohnung nicht vermietet ist, führen weiterhin zu fiktiven Einkünften, sodass in einem Jahr beide Tatbestände zusammentreffen.
Der Abzug von Aufwendungen richtet sich nach der Ansässigkeit
Steuerpflichtige mit Ansässigkeit in der Europäischen Union sowie in Island, Norwegen und Liechtenstein können die nach den Vorschriften der spanischen Einkommensteuer vorgesehenen Aufwendungen abziehen, sofern diese in unmittelbarem Zusammenhang mit den Einkünften stehen und nach der Zahl der Vermietungstage aufgeteilt werden. Ansässige in Drittstaaten versteuern die Bruttoeinnahmen ohne jeden Abzug, sodass die Ansässigkeit des Eigentümers die Nettorendite der Investition maßgeblich bestimmt.
Umsatzsteuer und Plattformprovisionen
Die Wohnraumvermietung ist von der Umsatzsteuer befreit; die Befreiung entfällt jedoch, wenn der Vermieter hotelübliche Zusatzleistungen erbringt, sodass der Umsatz zum ermäßigten Satz steuerpflichtig wird. Die umsatzsteuerliche Einordnung folgt damit demselben materiellen Maßstab wie die ertragsteuerliche, doch handelt es sich um verschiedene Steuern, die je gesondert zu prüfen sind.
Ein Punkt wird selten vorausbedacht. Provisionen, die von außerhalb Spaniens ansässigen Vermittlungsplattformen in Rechnung gestellt werden, sind Dienstleistungen, bei denen die Steuerschuld auf den Leistungsempfänger übergeht. Das erfordert die Eintragung im Register der innergemeinschaftlichen Unternehmer und die entsprechenden Erklärungen, und zwar auch dann, wenn die Vermietung selbst steuerfrei ist. Dies zählt zu den häufigsten Anlässen für Nachforderungen in diesem Bereich.
Die Steuer auf touristische Aufenthalte
Das Gesetz 2/2016 besteuert den Aufenthalt in touristischen Unterkünften der Inseln. Steuerpflichtig ist der Gast, doch der Betreiber tritt als Steuersubstitut auf und haftet für Erhebung, Abführung und die damit verbundenen formellen Pflichten. Die Tarife wurden im Rahmen der Maßnahmen zur touristischen Angebotsbegrenzung jüngst geändert, mit einer Struktur, die der Entzerrung der Saison dient; die jeweils geltenden Sätze sind daher vor jeder Saison zu prüfen.
Praktische Folgen und Fazit
Vor dem Erwerb ist zu prüfen, ob die Lizenz aktiv und frei von Verfahren ist, ob die Zahl der zugelassenen Plätze der tatsächlichen Kapazität entspricht und ob Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieausweis gültig sind. Diese Prüfungen sind keine Formsache: In einem Markt mit begrenztem Angebot bildet die Lizenz einen erheblichen Teil des Preises, und ihr Fehlen oder Verlust wirkt sich unmittelbar auf den Wert des Objekts aus.
Vor Aufnahme des Betriebs ist über das Modell zu entscheiden. Ob hotelübliche Leistungen erbracht werden, ob die Verwaltung selbst oder durch Dritte erfolgt und ob als natürliche Person oder über eine Gesellschaft gehalten wird, bestimmt die anwendbare Steuer, den Erklärungsrhythmus und das Risiko einer Betriebsstätte. Werden diese Entscheidungen erst nach Aufnahme der Tätigkeit getroffen, ist meist eine rückwirkende Korrektur erforderlich.
Lex·on prüft die steuerliche Struktur von Immobilieninvestitionen zur touristischen Nutzung, von der Prüfung vor dem Erwerb bis zur laufenden Befolgung, in Palma de Mallorca und Manacor. Wenn Sie den Erwerb oder den Betrieb einer lizenzierten Wohnung erwägen, sollte die steuerliche Einordnung vor der Unterzeichnung geklärt sein.
Quelle: Gesetz 8/2012 über den Tourismus der Balearen; Gesetz 3/2022 und Decreto ley 4/2025 vom 11. April; sowie Gesetz 2/2016 über die Tourismusabgabe.
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