Die grundbuchliche Regularisierung eines älteren Gebäudes ist ein häufiger Vorgang und fast immer teurer als erwartet. Der Grund liegt darin, dass eine einzige notarielle Urkunde zwei getrennte Rechtsgeschäfte beurkundet, von denen jedes seine eigene Steuer auslöst und deren Bemessungsgrundlagen, was mehr überrascht, nach gegensätzlichen Maßstäben ermittelt werden. Die verbindliche Auskunft V0383-26 vom 25. Februar 2026 der Dirección General de Tributos (spanische Generaldirektion für Steuern, zuständig für verbindliche Auskünfte) ordnet das Schema.
Der zugrunde liegende Sachverhalt
Der Anfragende ist Eigentümer eines im Jahr 2000 errichteten Gebäudes, das von Anfang an über drei Geschosse verteilt ist: ein Erdgeschoss als Lagerraum und zwei eigenständige Wohnungen. Im Grundbuch ist der Bau jedoch als eine einzige Wohnung eingetragen. Um den tatsächlichen Zustand abzubilden, sollen eine declaración de obra nueva antigua (Erklärung über einen bereits vor längerer Zeit fertiggestellten Bau) und eine división horizontal (Begründung von Wohnungseigentum) beurkundet werden, mit der die drei bereits bestehenden Einheiten getrennt werden.
Zwei Rechtsgeschäfte in einer Urkunde
Nach Artikel 4 des konsolidierten Gesetzes über die ITP und AJD darf für ein einzelnes Rechtsgeschäft nur eine Steuer erhoben werden; enthält dieselbe Urkunde jedoch mehrere jeweils gesondert steuerbare Rechtsgeschäfte, ist die auf jedes von ihnen entfallende Steuer zu entrichten.
Bauerklärung und Begründung von Wohnungseigentum sind zwei verschiedene Rechtsgeschäfte. Beide erfüllen die Voraussetzungen des Artikels 31.2 des konsolidierten Gesetzes: erste Ausfertigung einer notariellen Urkunde, bezifferbarer Gegenstand, eintragungsfähiger Akt sowie keine Steuerbarkeit nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz oder nach den Tatbeständen der entgeltlichen Vermögensübertragungen und der Gesellschaftsvorgänge. In beiden Fällen ist nach Artikel 29 der Eigentümer Steuerschuldner, da er die Urkunde veranlasst und sie in seinem Interesse errichtet wird.
Die Bauerklärung bemisst sich nach den Baukosten
Bemessungsgrundlage der Bauerklärung sind nach Artikel 70.1 der Durchführungsverordnung die tatsächlichen Kosten des Bauwerks. Die Dirección General de Tributos betont, dass damit nicht der Wert der Immobilie gemeint ist, sondern die tatsächlichen Kosten der ausgeführten Arbeiten, denn was über die Urkunde ins Grundbuch gelangt, ist das errichtete Bauwerk und nicht der Wert des Grundstücks. Dieser Maßstab ergab sich bereits aus den Auskünften V3306-19 vom 2. Dezember 2019 und V0506-20 vom 2. März 2020.
Die Bauerklärung ist, so die Auskunft, ein einseitiges Rechtsgeschäft, mit dem beurkundet wird, dass das Gebäude tatsächlich fertiggestellt und das Recht am Errichteten erworben ist. Sie setzt keine Übertragung voraus, löst aber den variablen Steuersatz auf notarielle Urkunden aus.
Hinzugekommen ist inzwischen eine wesentliche Präzisierung. Der spanische Oberste Gerichtshof hat mit Urteil 617/2026 vom 18. Mai, Revision 8043/2023, entschieden, dass maßgeblich die Kosten im Zeitpunkt der Bauausführung sind, ohne Anwendung von Indexierungs- oder Aufwertungsfaktoren, gleichgültig wie viele Jahre bis zur Beurkundung vergangen sind.
Das Wohnungseigentum bemisst sich nach dem gegenwärtigen Wert
Durch die división horizontal wird das Eigentum an einem Gebäude in Sondereigentumseinheiten aufgeteilt; es entstehen selbständige Grundbuchblätter mit einem jeweils zugewiesenen Miteigentumsanteil.
Die Bemessungsgrundlage folgt der allgemeinen Regel des Artikels 30.1 des konsolidierten Gesetzes, ergänzt durch Artikel 70.2 der Durchführungsverordnung: Sie umfasst sowohl die tatsächlichen Baukosten als auch den Wert des Grundstücks. Die Auskunft stellt ausdrücklich fest, dass die Bemessungsgrundlage der Summe der Werte der entstehenden Einheiten entspricht, ermittelt aus dem Wert des Bauwerks zuzüglich des Werts des Grundstücks, auf dem es steht.
Hinzu tritt der valor de referencia (der vom Kataster festgesetzte Referenzwert). Bestimmt sich die Bemessungsgrundlage nach dem Wert von Immobilien, darf dieser den sich aus Artikel 10 des konsolidierten Gesetzes ergebenden Betrag nicht unterschreiten, also den Katasterreferenzwert im Zeitpunkt der Steuerentstehung. Liegt der erklärte Wert oder die vereinbarte Gegenleistung darüber, ist der höhere Betrag maßgeblich. Fehlt ein Referenzwert oder kann er nicht bescheinigt werden, gilt der höchste Wert aus erklärtem Wert, vereinbarter Gegenleistung und Marktwert.
Praktische Folgen
Eine Konsequenz sollte dem Mandanten vorab erläutert werden. Der wesentliche Steuerbetrag entfällt nicht auf die Bauerklärung, vor der die Eigentümer üblicherweise zurückschrecken, sondern auf die Begründung des Wohnungseigentums. Bei einem vor fünfundzwanzig Jahren errichteten Gebäude sind die historischen Baukosten ein bescheidener und nicht zu indexierender Betrag, während die entstehenden Einheiten nach heutigen Maßstäben und mit dem Katasterreferenzwert als Untergrenze bewertet werden.
Die zweite Konsequenz betrifft den Nachweis. Die erste Steuer stützt sich auf Baukosten, die zu belegen sind, und bei älteren Regularisierungen sind die ursprünglichen Unterlagen, Kostenvoranschlag, Fertigstellungsbescheinigung oder Baugenehmigung, häufig nicht mehr vorhanden. Es empfiehlt sich, sie vor dem Notartermin zu beschaffen, denn die Auskunft äußert sich nicht dazu, wie diese Kosten ohne Belege zu ermitteln sind, und genau darin liegt die häufigste Schwierigkeit dieser Vorgänge.
Fazit
Eine Urkunde, zwei Steuertatbestände und zwei nach gegensätzlichen Maßstäben gebildete Bemessungsgrundlagen: die eine blickt auf den Zeitpunkt der Bauausführung, die andere auf den heutigen Wert der Immobilie. Wer die Regularisierung plant, muss beide getrennt beziffern und zuvor den Nachweis der ursprünglichen Baukosten zusammentragen.
Lex·on berät von Palma de Mallorca und Manacor aus in der Immobilienbesteuerung und bei der grundbuchlichen Regularisierung. Wenn Sie eine Bauerklärung oder eine Aufteilung in Wohnungseigentum vorbereiten, prüfen wir gern die steuerlichen Folgen vor der Beurkundung.
Quelle: Verbindliche Auskunft V0383-26 vom 25. Februar 2026, spanische Generaldirektion für Steuern, Unterabteilung für Vermögenssteuern, Gebühren und öffentliche Abgaben.
© Lexon Advisory, S.L.U. Alle Rechte vorbehalten. Die vollständige oder teilweise Vervielfältigung dieses Inhalts, gleich mit welchem Mittel oder Verfahren, ist ohne ausdrückliche schriftliche Genehmigung des Rechteinhabers untersagt. Jede unbefugte Nutzung stellt eine Verletzung der Urheberrechte nach geltendem Recht dar.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der Information und gibt die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltende Verwaltungsauffassung wieder. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung des Einzelfalls.