Mallorca und die Balearen gehören zu den aktivsten Immobilienmärkten Spaniens für internationale Käufer. Deutsche, Briten, Franzosen, Schweden, Niederländer und Angehörige weiterer Nationen erwerben auf den Inseln Jahr für Jahr Immobilien als Wohnsitz, Zweitwohnung oder Kapitalanlage. Der Kaufprozess für Nichtansässige in Spanien weist jedoch steuerliche und formale Besonderheiten auf, die man rechtzeitig kennen sollte, um Überraschungen zu vermeiden.
Erster Schritt: die NIE beantragen
Die Ausländeridentifikationsnummer (NIE) ist die persönliche Steuernummer, die für jedes rechtliche oder wirtschaftliche Geschäft in Spanien erforderlich ist: die Unterzeichnung einer notariellen Urkunde, die Eröffnung eines Bankkontos, die Zahlung von Steuern oder die Beantragung einer Finanzierung. Ohne NIE kann der Kauf beim Notar nicht abgeschlossen werden.
Die NIE kann persönlich bei einer Dienststelle der Nationalpolizei in Spanien, beim spanischen Konsulat im Wohnsitzstaat oder über einen Bevollmächtigten mit besonderer notarieller Vollmacht beantragt werden. Die Bearbeitungsdauer variiert: In Spanien lässt sich der Vorgang in wenigen Wochen erledigen; vom Ausland aus kann er sich je nach Konsulat erheblich verlängern. Wir empfehlen, diesen Schritt einzuleiten, sobald eine ernsthafte Kaufabsicht besteht.
Steuern beim Kauf für den nicht ansässigen Käufer
Die Steuern, die den Käufer einer Immobilie treffen, sind unabhängig davon, ob er in Spanien ansässig ist oder nicht, dieselben. Maßgeblich ist, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmer beziehungsweise eine Gesellschaft ist:
Grunderwerbsteuer beim Kauf von einer Privatperson
Ist der Verkäufer eine Privatperson, zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Auf den Balearen gelten folgende Sätze:
- 8 Prozent für die Stufe bis 400.000 Euro.
- 9 Prozent für die Stufe von 400.001 bis 600.000 Euro.
- 10 Prozent für die Stufe von 600.001 bis 1.000.000 Euro.
- 12 Prozent für die Stufe oberhalb von 1.000.000 Euro.
Bemessungsgrundlage ist der vom spanischen Kataster für das laufende Jahr festgelegte Referenzwert der Immobilie oder der beurkundete Kaufpreis, sofern dieser höher ist. Es empfiehlt sich, den Referenzwert vor der Beurkundung zu prüfen, um die Steuerlast zutreffend zu kalkulieren.
Umsatzsteuer und Beurkundungssteuer (Neubau oder unternehmerischer Verkäufer)
Ist der Verkäufer ein Bauträger oder ein anderer Unternehmer und ist die Übertragung nicht von der Umsatzsteuer befreit (wie beim Ersterwerb eines Neubaus), zahlt der Käufer 10 Prozent Umsatzsteuer (4 Prozent bei gefördertem Wohnraum) zuzüglich 1,2 Prozent Beurkundungssteuer auf den Balearen.
Der 3-Prozent-Einbehalt: die Pflicht, die am meisten überrascht
Dies ist wohl die steuerliche Pflicht, die ausländische Käufer am häufigsten überrascht, insbesondere wenn auch der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist. Ist der Verkäufer einer Immobilie nicht in Spanien ansässig, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des beurkundeten Preises einzubehalten und mit dem Formular 211 unmittelbar an die spanische Steuerverwaltung abzuführen, als Vorauszahlung auf die Nichtansässigensteuer des Verkäufers.
Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Verkäufer einen Vermögenszuwachs erzielt, und unabhängig davon, ob auch der Käufer nicht ansässig ist. Ihre Verletzung macht den Käufer bis zur Höhe des nicht einbehaltenen Betrags subsidiär haftbar für die Nichtansässigensteuer des Verkäufers.
Der nicht ansässige Verkäufer kann seinerseits die Erstattung des über die tatsächlich geschuldete Steuer hinausgehenden Einbehalts mit dem Formular 210 beantragen.
Steuern des nicht ansässigen Verkäufers
Nichtansässigensteuer auf den Vermögenszuwachs
Wer als Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien veräußert, unterliegt mit dem erzielten Vermögenszuwachs (Differenz zwischen Veräußerungs- und Anschaffungswert, jeweils ordnungsgemäß angepasst) der Nichtansässigensteuer. Der Steuersatz beträgt:
- 19 Prozent für in der Europäischen Union, im Europäischen Wirtschaftsraum oder in der Schweiz Ansässige.
- 24 Prozent für in den übrigen Staaten Ansässige.
Das zwischen Spanien und dem Wohnsitzstaat des Verkäufers geltende Doppelbesteuerungsabkommen kann diese Sätze ändern oder das Besteuerungsrecht ausschließlich einem der beiden Staaten zuweisen.
Kommunale Wertzuwachssteuer
Die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke erfasst die Wertsteigerung des städtischen Bodens seit der letzten Übertragung. Sie ist vom Verkäufer gegenüber der Gemeinde zu entrichten, in der die Immobilie belegen ist. Auf den Balearen verwalten die einzelnen Gemeinden die Steuer selbst (Palma, Manacor, Calvià und weitere).
Seit dem Urteil des Verfassungsgerichts vom November 2021 und der anschließenden Gesetzesreform kann der Steuerpflichtige zwischen der objektiven Methode (auf Grundlage des Katasterwerts und der von der Gemeinde beschlossenen Koeffizienten) und der tatsächlichen Methode (auf Grundlage der Differenz zwischen Veräußerungs- und Anschaffungswert des Bodens) wählen und die jeweils günstigere anwenden.
Laufende Pflichten des nicht ansässigen Eigentümers
Nach dem Erwerb unterliegt der nicht ansässige Eigentümer verschiedenen steuerlichen Pflichten in Spanien:
- Fiktive Nutzungswerteinkünfte (Formular 210): Wird die Immobilie nicht vermietet, muss der Nichtansässige jährlich fiktive Einkünfte in Höhe von 1,1 Prozent des Katasterwerts erklären (oder 2 Prozent, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren nicht überprüft wurde).
- Mieteinkünfte (Formular 210): Wird die Immobilie vermietet, sind die Bruttoeinkünfte vierteljährlich zu erklären (EU-Ansässige können Aufwendungen abziehen, Nicht-EU-Ansässige werden auf die Bruttoeinkünfte besteuert).
- Grundsteuer (IBI): jährlich fällige kommunale Steuer, die jeden Eigentümer unabhängig von seiner steuerlichen Ansässigkeit trifft.
- Formular 720: Informationserklärung über im Ausland belegene Vermögenswerte und Rechte. Sie gilt nicht für die spanische Immobilie selbst, wird aber relevant, wenn der ausländische Käufer Vermögen außerhalb Spaniens hält und die spanische steuerliche Ansässigkeit erwirbt.
Lex·on begleitet internationale Käufer und Verkäufer beim Erwerb von Immobilien auf Mallorca und den Balearen, einschließlich der für Nichtansässige geltenden Besteuerung, von Palma de Mallorca und Manacor aus. Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf den Inseln erwägen, prüfen wir den Vorgang vor der Beurkundung.
Quelle: Artikel 25.2 des Gesetzes über die Nichtansässigensteuer, konsolidierte Fassung genehmigt durch das Real Decreto Legislativo 5/2004 vom 5. März; konsolidierte Fassung des Gesetzes über die kommunalen Finanzen, genehmigt durch das Real Decreto Legislativo 2/2004 vom 5. März; sowie die balearische Regelung zur Grunderwerbsteuer.
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