Wer eine Immobilie auf Mallorca besitzt, ohne in Spanien steuerlich ansässig zu sein, geht häufig davon aus, dass sich seine steuerliche Verpflichtung auf die Nichtansässigensteuer für die fiktive Mieteinnahme beschränkt. Das ist unzutreffend. Das Gesetz 19/1991 über die Vermögensteuer unterwirft Nichtansässige der sogenannten beschränkten Steuerpflicht, die ihr in Spanien belegenes Vermögen erfasst, unabhängig davon, wo sie ihren steuerlichen Wohnsitz haben. Es handelt sich um eine eigenständige Steuer mit eigenen Fristen, die neben der Einkommensteuer erklärt werden muss.
Beschränkte Steuerpflicht: welches Vermögen erfasst wird
Anders als der ansässige Steuerpflichtige, der sein weltweites Vermögen versteuert, unterliegt der nichtansässige Eigentümer der Steuer nur für in Spanien belegenes, ausübbares oder verwertbares Vermögen. Bei einer natürlichen Person mit einer Immobilie auf Mallorca bedeutet dies in der Praxis, dass der Wert dieser Immobilie, gemindert um etwaige damit verbundene Hypothekenlasten, die Bemessungsgrundlage bildet, ohne dass sonstiges außerhalb Spaniens belegenes Vermögen einzubeziehen wäre.
Der maßgebliche Wert ist der höchste von drei Beträgen: dem Katasterwert, dem vom Finanzamt für andere Steuern festgesetzten Wert oder dem Erwerbs- beziehungsweise Anschaffungspreis. In einem Umfeld steigender Immobilienpreise auf den Balearen führt dies in aller Regel dazu, dass der Anschaffungspreis oder ein aktualisierter Verwaltungswert zugrunde gelegt wird, nicht der häufig niedrigere Katasterwert.
Der balearische Freibetrag von drei Millionen Euro
Das Gesetz 12/2023 über den Haushalt der Balearen für 2024 hat einen eigenen, deutlich über dem staatlichen Grundfreibetrag von 700.000 Euro liegenden Freibetrag von drei Millionen Euro für Steuerpflichtige eingeführt, die der Vermögensteuer auf den Balearen unterliegen, einschließlich nichtansässiger Eigentümer balearischen Vermögens. Dieser Freibetrag ist neben dem staatlichen zu berücksichtigen und wirkt sich unmittelbar auf die Steuerlast einer Vielzahl von Auslandseigentümern aus, deren Immobilienwert bislang eine spürbare Steuerschuld ausgelöst hätte.
Nichtansässige mit Ansässigkeit in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums können zudem wählen, ob sie die staatliche Regelung oder die der Autonomen Gemeinschaft anwenden, in der das wertvollste ihrer in Spanien belegenen Vermögensgüter liegt, was bei Vermögen auf den Balearen in aller Regel zur Anwendung des günstigeren balearischen Freibetrags führt.
Ausländische Immobiliengesellschaften: die Durchgriffsregel
Ein häufig unterlaufener Punkt betrifft den Fall, dass die Immobilie nicht unmittelbar von einer natürlichen Person, sondern über eine im Ausland ansässige Gesellschaft gehalten wird. Das Gesetz sieht eine Durchgriffsregel vor, wonach Anteile an Nicht-in-Spanien-ansässigen Gesellschaften, deren Aktiva zu mehr als der Hälfte unmittelbar oder mittelbar aus in Spanien belegenem unbeweglichem Vermögen bestehen, ebenfalls als in Spanien belegenes Vermögen gelten und daher der beschränkten Steuerpflicht unterliegen. Die bloße Zwischenschaltung einer ausländischen Gesellschaft schließt die spanische Vermögensteuer somit nicht aus, sondern verlagert lediglich den Bewertungsmaßstab auf den Wert der Gesellschaftsanteile.
Die Solidaritätssteuer für große Vermögen
Das Gesetz 38/2022 vom 27. Dezember hat die Solidaritätssteuer für große Vermögen eingeführt, die ab einer Bemessungsgrundlage von drei Millionen Euro greift und deren erklärter Zweck darin besteht, eine steuerliche Mindestbelastung unabhängig von den in den Autonomen Gemeinschaften geltenden Freibeträgen sicherzustellen. In der Praxis wirkt sie als staatliche Ergänzungssteuer: Die auf die Vermögensteuer tatsächlich entrichtete Summe wird auf die Solidaritätssteuer angerechnet, sodass keine doppelte Zahlung des gleichen Betrags erfolgt. Für nichtansässige Eigentümer mit erheblichem, auf den Balearen belegenem Immobilienvermögen bedeutet dies, dass der großzügige regionale Freibetrag die Vermögensteuer im engeren Sinne mindern oder aufheben kann, ohne notwendig die Solidaritätssteuer in gleichem Maße zu reduzieren.
Erklärungspflichten: das Modelo 714
Die Steuer wird über das Modelo 714 erklärt, in der Regel innerhalb der für die Einkommensteuer geltenden Frist. Die Erklärungspflicht besteht unabhängig davon, ob am Ende eine Steuerschuld verbleibt, sofern der Wert der Aktiva oder der der geltend gemachten Rechte bestimmte gesetzlich festgelegte Schwellenwerte übersteigt. Es empfiehlt sich, diese Erklärung nicht als bloße Formalität zu behandeln, sondern jedes Jahr neu zu prüfen, insbesondere wenn sich der Immobilienwert oder die geltenden Freibeträge geändert haben.
Praktische Folgen und Fazit
Für die meisten nichtansässigen Eigentümer einer einzelnen Immobilie auf den Balearen führt der Freibetrag von drei Millionen Euro dazu, dass keine tatsächliche Vermögensteuer anfällt, doch entbindet dies nicht von der Prüfung der Erklärungspflicht und, bei höherwertigem Vermögen, von der Frage der Solidaritätssteuer. Bei über eine ausländische Gesellschaft gehaltenem Vermögen ist die Durchgriffsregel gesondert zu prüfen, da sie häufig unterschätzt wird und zu unerwarteten Nachforderungen führen kann.
Lex·on prüft die vermögensteuerliche Lage nichtansässiger Mandanten mit Immobilienbesitz auf den Balearen, von Palma de Mallorca und Manacor aus. Wenn Sie erhebliches Vermögen auf den Balearen halten, empfiehlt sich eine Prüfung vor dem Jahresende.
Quelle: Gesetz 19/1991 über die Vermögensteuer; Gesetz 38/2022 vom 27. Dezember; und Gesetz 12/2023 über den Haushalt der Balearen für 2024.
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