Eine Immobilie auf Mallorca, die leer steht oder nur im Sommer genutzt wird, führt in Spanien gleichwohl zu steuerpflichtigen Einkünften. Es handelt sich nicht um tatsächliche Einnahmen, sondern um eine fiktive Einkunft, die nichtansässige Eigentümer jedes Jahr mit dem Modelo 210 selbst zu erklären haben. Die Pflicht besteht still, ohne Hinweis und ohne Anschreiben der Verwaltung, und sie gehört zu jenen, die häufig erst Jahre später in Gestalt eines Bescheids nebst Zuschlägen zutage treten. Die Orden HAC/623/2026 hat zudem die Abgabefristen geändert, sodass der Kalender, den viele Eigentümer verinnerlicht hatten, nicht mehr gilt.
Eine Einkunft, die auch ohne Ertrag entsteht
Artikel 13.1.h) der Neufassung des Gesetzes über die Einkommensteuer Nichtansässiger, gebilligt durch das Real Decreto Legislativo 5/2004, unterwirft die fiktiven Einkünfte natürlicher Personen der Besteuerung, die in Spanien belegene städtische Immobilien halten, welche weder betrieblich genutzt noch vermietet sind. Artikel 24.5 verweist für die Bemessung auf die Vorschriften der spanischen Einkommensteuer.
Bemessungsgrundlage sind 1,1 Prozent des valor catastral (des vom spanischen Kataster festgesetzten Einheitswerts), sofern dieser in den zehn vorangegangenen Veranlagungszeiträumen überprüft wurde und in Kraft getreten ist, andernfalls 2 Prozent. Der Betrag wird nach den Tagen des Eigentums im Jahr und nach dem Miteigentumsanteil aufgeteilt, sodass Eheleute mit je fünfzig Prozent zwei Erklärungen einreichen und nicht eine.
Maßgeblich ist der Ansässigkeitsstaat, nicht die Staatsangehörigkeit
Artikel 25.1.a) sieht einen allgemeinen Satz von 24 Prozent vor, der sich für Ansässige eines anderen Mitgliedstaats der Europäischen Union sowie Islands, Norwegens und Liechtensteins auf 19 Prozent ermäßigt. Auf den Balearen hat diese Unterscheidung erhebliches Gewicht: Deutsche, österreichische oder niederländische Eigentümer werden mit 19 Prozent belastet, britische, schweizerische oder US-amerikanische mit 24 Prozent.
Bei der fiktiven Einkunft ist kein Abzug von Aufwendungen zulässig. Die Steuer bemisst sich nach dem vollen fiktiven Betrag, unabhängig von Hausgeld, örtlichen Abgaben oder Finanzierungskosten der Immobilie.
Die neuen Fristen der Orden HAC/623/2026
Die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni, veröffentlicht im spanischen Staatsanzeiger vom 23. Juni, verschiebt den Beginn der Abgabefrist für fiktive Einkünfte vom 1. Januar auf den 1. April des auf die Entstehung folgenden Kalenderjahres; der 31. Dezember bleibt Schlusstermin. Ein Lastschrifteinzug ist zwischen dem 1. April und dem 23. Dezember möglich.
Für die fiktiven Einkünfte des Jahres 2025 ändert sich nichts; hier bleibt es beim gesamten Kalenderjahr 2026. Erstmals gilt die Neuregelung für die fiktiven Einkünfte des Jahres 2026, die zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 zu erklären sind.
Bei Vermietungseinkünften mit Zahllast gilt künftig eine Abgabefrist von den ersten zwanzig Kalendertagen des April des Folgejahres, und zwar sowohl bei getrennter als auch bei zusammengefasster Erklärung. Zu beachten ist ferner, dass die Zusammenfassung der Vermietungseinkünfte für ab 2024 entstandene Einkünfte nicht mehr vierteljährlich, sondern jährlich erfolgt.
Die Verordnung führt außerdem eine Anlage zur Aufgliederung der abzugsfähigen Aufwendungen vermieteter Immobilien ein und schafft Felder für die Zahl der Tage und den Miteigentumsanteil. Diese inhaltlichen Änderungen betreffen alle ab dem 1. Januar 2027 eingereichten Erklärungen, unabhängig vom Zeitpunkt der Entstehung.
Wenn die Immobilie zeitweise vermietet wird
Die Vermietung ersetzt die fiktive Einkunft nicht, sie verdrängt sie nur für die Tage der tatsächlichen Vermietung. Die übrigen Tage führen weiterhin zu fiktiven Einkünften, sodass ein und dasselbe Jahr zwei Erklärungen unterschiedlicher Art erfordern kann. Ansässige der Europäischen Union sowie Islands, Norwegens und Liechtensteins können von den Vermietungseinkünften die nach den Vorschriften der spanischen Einkommensteuer vorgesehenen Aufwendungen abziehen, sofern diese in unmittelbarem Zusammenhang mit den erzielten Einkünften stehen und nach Artikel 24.6 auf den Vermietungszeitraum aufgeteilt werden.
Häufige Fehler
Vier Fehler treten immer wieder auf. Die Abgabe einer einzigen Erklärung für Eheleute oder für die Familie, obwohl jeder Miteigentümer eine eigene einzureichen hat. Der Ansatz des valor de referencia (des vom Kataster für Verkehrsteuerzwecke festgesetzten Referenzwerts) anstelle des Einheitswerts, den das Gesetz für die fiktive Einkunft heranzieht. Das Weglassen von Nebenräumen mit eigener Katasterreferenz, etwa Garage oder Abstellraum, die insoweit als eigenständige Immobilien gelten. Und schließlich die Annahme, das Ausbleiben einer Aufforderung bedeute das Fehlen einer Pflicht, obwohl die Nichtabgabe die Zuschläge nach Artikel 27 der Abgabenordnung auslöst und nach vorheriger Aufforderung zusätzlich eine Sanktion.
Praktische Folgen und Fazit
Die fiktive Einkunft führt selten zu einer hohen Steuer, ihre dauerhafte Nichterklärung dagegen schon. Da die Pflicht jährlich besteht, summiert sich der Verstoß Jahr für Jahr bis zum Ablauf der Festsetzungsverjährung und tritt fast immer im ungünstigsten Moment zutage: beim Verkauf der Immobilie oder bei der Nachlassabwicklung, wenn Käufer, Notar oder Miterben einen Nachweis über die steuerliche Lage des Eigentümers verlangen.
Vor jedem Jahresende sollten drei Punkte geprüft werden: ob der Einheitswert überprüft wurde, denn davon hängt der Ansatz von 1,1 oder 2 Prozent ab; ob der im Grundbuch eingetragene Anteil mit dem erklärten übereinstimmt; und ob die Immobilie an einzelnen Tagen des Jahres vermietet war, was eine Aufteilung der Erklärung erfordert. Wer bislang im Januar einzureichen pflegte, muss seinen Kalender zudem ab den Einkünften des Jahres 2026 neu einrichten.
Lex·on begleitet nichtansässige Eigentümer von Palma de Mallorca und Manacor aus bei ihren Pflichten in der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige, einschließlich der Nacherklärung noch nicht verjährter Jahre. Wenn Sie eine Immobilie auf den Inseln halten, prüfen wir Ihre Lage gern, bevor die Verwaltung es tut.
Quelle: Artikel 13.1.h), 24.5 und 25.1.a) der Neufassung des Gesetzes über die Einkommensteuer Nichtansässiger (Real Decreto Legislativo 5/2004) sowie die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni.
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