Bei jedem Verkauf einer in Spanien belegenen Immobilie durch einen nichtansässigen Eigentümer behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie an den Fiskus ab. Um diese Zahl haben sich zwei gegenläufige Irrtümer gebildet: dass die Sache mit dem Einbehalt erledigt sei und dass ein Überhang von selbst zurückfließe. Beides trifft nicht zu. Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung, und wer die anschließende Erklärung nicht einreicht, erhält weder den Überhang zurück noch bringt er seine Lage gegenüber der spanischen Finanzverwaltung zum Abschluss.
Was der Einbehalt von 3 Prozent genau ist
Artikel 25.2 der Neufassung des Gesetzes über die Einkommensteuer Nichtansässiger verpflichtet den Erwerber, ansässig oder nicht, 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des Veräußerers abzuführen. Die Zahlung erfolgt mit dem Modelo 211 binnen eines Monats ab dem Übertragungsstichtag; der Käufer hat dem Verkäufer eine Ausfertigung auszuhändigen, damit dieser den Betrag auf seine Steuerschuld anrechnen kann.
Der Einbehalt entfällt, wenn der Veräußerer seine unbeschränkte Steuerpflicht durch eine Bescheinigung der Finanzverwaltung nachweist. Behält der Erwerber nicht ein, haftet die Immobilie selbst für die Steuer. Die Pflicht ist damit keine Förmlichkeit des Verkäufers, sondern ein reales Risiko des Käufers.
Die tatsächlich geschuldete Steuer
Besteuert wird nicht der Kaufpreis, sondern der Veräußerungsgewinn, und zwar mit dem Satz von 19 Prozent nach Artikel 25.1.f).3, der für alle Nichtansässigen unabhängig vom Ansässigkeitsstaat gilt. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Veräußerungswert, vermindert um die vom Veräußerer getragenen Kosten und Steuern des Verkaufs, und dem Anschaffungswert, erhöht um die seinerzeit getragenen Kosten und Steuern sowie um die Aufwendungen für Verbesserungen.
Zwei Gesichtspunkte wirken sich rechnerisch erheblich aus. Erstens mindern Maklerprovision, die vom Verkäufer getragene kommunale Wertzuwachssteuer sowie Notar- und Registerkosten die Bemessungsgrundlage. Zweitens bleibt für vor dem 31. Dezember 1994 erworbene Immobilien die Übergangsregelung der Minderungskoeffizienten innerhalb der geltenden betragsmäßigen Grenzen anwendbar, was bei lange gehaltenem Familienbesitz auf der Insel das Ergebnis vollständig verändern kann.
Die Erklärung ist mit dem Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Monatsfrist einzureichen, die dem Käufer für die Abführung des Einbehalts zusteht. In der Praxis sind das gut vier Monate ab Beurkundung.
Wenn der Einbehalt die Steuer übersteigt und wenn er nicht ausreicht
Die 3 Prozent bemessen sich nach dem Preis, die Steuer nach dem Gewinn; beide Beträge stimmen daher selten überein. Bei einem Verkauf mit Verlust oder mit geringem Gewinn nach einem teuren Erwerb übersteigt der Einbehalt die Steuerschuld, und der Überhang ist in der Erklärung selbst zurückzufordern. Bei einem Verkauf mit hohem Wertzuwachs deckt der Einbehalt dagegen nur einen Teil ab, und es verbleibt ein Zahlbetrag, der zurückzustellen ist, bevor über den Kaufpreis anderweitig verfügt wird.
Die Erstattung erfolgt weder automatisch noch kurzfristig. Der Verwaltung steht hierfür eine Frist von sechs Monaten zu; danach fallen Verzugszinsen an. In der Praxis werden häufig Nachweise über den Anschaffungswert und die abgezogenen Kosten angefordert, weshalb die Unterlagen von Beginn an vollständig vorliegen sollten.
Die kommunale Wertzuwachssteuer und die Stellung des Käufers
Die Übertragung löst zusätzlich die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke bei der Belegenheitsgemeinde aus. Ist der Veräußerer nichtansässig, bestimmt das Kommunalabgabenrecht den Erwerber zum Steuersubstituten; der Käufer haftet der Gemeinde gegenüber für die Zahlung, obwohl die Steuer wirtschaftlich den Verkäufer trifft. Das ist einer der Gründe, in solchen Geschäften einen Einbehalt ausdrücklich in der Urkunde zu vereinbaren.
Die Befreiung bei Reinvestition in den Hauptwohnsitz
Steuerpflichtige mit Ansässigkeit in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums mit wirksamem Auskunftsaustausch können den Gewinn aus der Veräußerung ihres bisherigen Hauptwohnsitzes in Spanien von der Besteuerung ausnehmen, sofern der Erlös in eine neue Hauptwohnung reinvestiert wird; bei teilweiser Reinvestition gilt die Befreiung anteilig. Das Modelo 210 unterscheidet die Reinvestition vor der Veräußerung von derjenigen danach, wobei die zweite Variante erlaubt, den Einbehalt nach vollzogener Reinvestition zurückzufordern.
Praktische Folgen und Fazit
Über das Ergebnis entscheidet die Vorbereitung, nicht die Nachbereitung. Rechtzeitig zusammenzutragen sind die Erwerbsurkunde, die seinerzeit gezahlte Erwerbsteuer, Rechnungen über Verbesserungsmaßnahmen, die nicht mit Instandhaltung und Reparatur gleichzusetzen sind, sowie die Belege über die Verkaufskosten. Fehlen diese Unterlagen, sinkt der Anschaffungswert auf den vor Jahren beurkundeten Preis, und der Gewinn steigt entsprechend.
Zu prüfen sind ferner die fiktiven Mieteinkünfte der noch nicht verjährten Jahre, denn der Verkauf ist regelmäßig der Anlass, bei dem frühere Versäumnisse zutage treten, sowie die Bestellung eines Vertreters und die Zustellanschrift, da die Erstattung zu einem Zeitpunkt bearbeitet wird, in dem der Verkäufer in Spanien nicht mehr präsent ist.
Lex·on begleitet nichtansässige Verkäufer in allen Phasen des Immobiliengeschäfts, von der Prüfung vor der Beurkundung bis zum Erstattungsantrag, von Palma de Mallorca und Manacor aus. Steht der Verkauf einer Immobilie auf den Inseln bevor, gehört die Analyse vor die Urkunde.
Quelle: Artikel 25.1.f).3 und 25.2 der Neufassung des Gesetzes über die Einkommensteuer Nichtansässiger (Real Decreto Legislativo 5/2004).
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