Die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft an Immobilien gehört zu den Vorgängen, die am häufigsten in einer Nachforderung der Finanzverwaltung enden. Der Kostenunterschied zwischen den möglichen Behandlungen ist erheblich, und er hängt nicht vom Willen der Beteiligten ab, sondern davon, wie die Auseinandersetzung ausgestaltet wird. Die verbindliche Auskunft V0623-25 der spanischen Generaldirektion für Steuern vom 3. April 2025 ordnet das vollständige Schema und eignet sich besonders gut als Referenz.

Der beurteilte Sachverhalt

Ein Ehepaar hält in seiner Errungenschaftsgemeinschaft 25 Prozent an einer Wohnung, einem Abstellraum und zwei Stellplätzen. Der Anfragende hält zusätzlich 8,33 Prozent als Sondergut, seine beiden Geschwister jeweils 33,33 Prozent. Wohnung, Abstellraum und einer der Stellplätze teilen sich eine Katasterreferenz; der zweite Stellplatz hat eine eigene.

Der geplante Vorgang besteht darin, den Sondergutanteil in die Errungenschaftsgemeinschaft einzubringen und anschließend die Gemeinschaft mit den Geschwistern aufzuheben, wobei die Immobilien dieser Gemeinschaft zugeteilt werden.

Ausgangspunkt: die Aufhebung ist keine Übertragung

Die Aufhebung der Gemeinschaft mit einer Zuteilung an jeden Miteigentümer im Verhältnis zu seinem Anteil stellt keine echte Übertragung dar, sondern die Konkretisierung eines bereits bestehenden abstrakten Rechts. Das ergibt sich aus Artikel 450 des spanischen Zivilgesetzbuchs und wurde vom Obersten Gerichtshof wiederholt bestätigt, unter anderem im Urteil vom 28. Juni 1999.

Daraus folgt die Regel des Artikels 61 der Durchführungsverordnung zur Grunderwerb- und Stempelsteuer: Die Aufhebung von Gemeinschaften, die keine unternehmerische Tätigkeit ausgeübt haben, unterliegt, sofern die Zuteilungen den Beteiligungsquoten entsprechen, gegebenenfalls nur der Stempelsteuer.

Maßgeblich ist daher die Frage, ob das, was jeder Miteigentümer erhält, seinem Anteil entspricht. Aus der Antwort ergeben sich drei Szenarien.

Erstes Szenario: kein Mehrempfang

Es liegt keine Vermögensübertragung vor und folglich keine Steuerbarkeit im Rahmen der Grunderwerbsteuer. Gerade diese Nichtsteuerbarkeit erlaubt es, die Urkunde mit dem variablen Satz der Beurkundungssteuer zu belasten, sofern die vier Voraussetzungen des Artikels 31.2 der konsolidierten Fassung vorliegen: erste Ausfertigung einer notariellen Urkunde, bewertbarer Gegenstand, eintragungsfähiger Rechtsakt sowie keine Steuerbarkeit nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz oder nach den Tatbeständen der entgeltlichen Vermögensübertragung oder der Gesellschaftsvorgänge.

Zweites Szenario: nicht ausgeglichener Mehrempfang

Erhält ein Miteigentümer mehr, als seinem Anteil entspricht, ohne dass ein Ausgleich erfolgt, enthält der Vorgang eine unentgeltliche Zuwendung. Der Mehrempfang unterliegt gemäß Artikel 3.b) des Gesetzes 29/1987 der Erbschaft- und Schenkungsteuer als Erwerb durch Schenkung.

Drittes Szenario: ausgeglichener Mehrempfang

Wird der Mehrempfang ausgeglichen, qualifiziert die allgemeine Regel des Artikels 7.2.B) der konsolidierten Fassung ihn als entgeltliche Vermögensübertragung, die als solche steuerpflichtig ist und vom Empfänger zu tragen ist.

Es besteht jedoch eine Sonderregel von erheblicher praktischer Bedeutung. Entsteht der Mehrempfang durch Anwendung des Artikels 1062 des spanischen Zivilgesetzbuchs, also weil die gemeinsame Sache unteilbar ist oder durch Teilung erheblich an Wert verliert, und wird sie einem der Miteigentümer mit der Verpflichtung zugeteilt, den anderen den Mehrwert zu vergüten, gilt dies nicht als entgeltliche Vermögensübertragung. Der Vorgang unterliegt dann der variablen Beurkundungssteuer.

Die Anwendung dieser Regel setzt drei kumulative Voraussetzungen voraus: Unteilbarkeit der Sache oder erhebliche Wertminderung durch Teilung, Zuteilung an einen einzigen Miteigentümer und tatsächlicher Ausgleich zugunsten desjenigen, der weniger erhält.

Zur Form dieses Ausgleichs lässt der Oberste Gerichtshof im Urteil 1502/2019 vom 30. Oktober zu, dass er sich nicht auf Geld beschränkt: Die Übernahme der offenen Hypothekenschuld und die Hingabe anderer Vermögensgegenstände an Erfüllungs statt erfüllen die vom Gesetz geforderte Ausgleichsfunktion ebenso. Bestehen mehrere Gemeinschaften zwischen denselben Miteigentümern, fällt auch deren gleichzeitige Aufhebung mit Zuteilung der Gegenstände an einen von ihnen oder durch Bildung möglichst gleichwertiger Lose unter den Ausnahmetatbestand.

Die Auskunft weist darauf hin, dass dieser Ansatz eine Änderung der bisherigen Auffassung derselben Behörde darstellt, veranlasst durch die vom Obersten Gerichtshof im Urteil 1058/2019 vom 26. März aufgestellte Rechtsprechung.

Wie viele Gemeinschaften bestehen

Dies ist der Punkt, der das Ergebnis am häufigsten entscheidet, und zugleich derjenige, dem am wenigsten Aufmerksamkeit geschenkt wird.

Bestehen an den Vermögensgegenständen mehrere Gemeinschaften, so liegen ebenso viele Rechtsgeschäfte vor, und jede Gemeinschaft ist gesondert aufzuheben, mit gleichwertigen Losen innerhalb jeder einzelnen. Im beurteilten Fall erkennt die Generaldirektion für Steuern zwei Gemeinschaften: die aus Wohnung, Abstellraum und dem Stellplatz mit derselben Katasterreferenz sowie die aus dem eigenständigen Stellplatz.

Die Folge ist entscheidend. Tauschen die Miteigentümer Immobilien aus verschiedenen Gemeinschaften, handelt es sich nicht mehr um eine Aufhebung, sondern um einen Tausch, mit der entsprechenden Belastung durch die Grunderwerbsteuer, in Anwendung des Qualifikationsgrundsatzes des Artikels 2 der konsolidierten Fassung.

Hervorzuheben ist, dass die Verwaltung selbst einräumt, die Feststellung, ob eine oder mehrere Gemeinschaften bestehen, sei eine Tatsachenfrage, zu der sie sich nicht abschließend äußern könne und deren Beurteilung den Veranlagungs- und Prüfungsstellen obliege.

Die Bemessungsgrundlage

Der Oberste Gerichtshof hat in gefestigter Rechtsprechung, bestehend aus den Urteilen 1484/2018, 344/2019, 1317/2019 und 1379/2019, klargestellt, dass der in einer Aufhebung dokumentierte Wert nicht dem des gesamten Gegenstands entspricht, sondern nur dem Teil, der neu erworben wird, denn darauf bezieht sich die Urkunde und darin zeigt sich die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit.

Dies schließt die Anwendung der Vorschriften zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage nach den Artikeln 10 und 30 der konsolidierten Fassung nicht aus, einschließlich des Verweises auf den Referenzwert des Katasters, soweit einschlägig.

Zusammengefasst: Ohne Mehrempfang unterliegt die Aufhebung nur der Stempelsteuer. Bei nicht ausgeglichenem Mehrempfang unterliegt dieser als Schenkung der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Bei ausgeglichenem Mehrempfang greift die Grunderwerbsteuer, es sei denn, die Ausnahme des Artikels 1062 des spanischen Zivilgesetzbuchs ist einschlägig (unteilbare Sache, Zuteilung an einen Miteigentümer, tatsächlicher Ausgleich); dann bleibt es bei der Stempelsteuer. Und bestehen mehrere Gemeinschaften, ist jede gesondert aufzuheben, andernfalls wird der Vorgang als grunderwerbsteuerpflichtiger Tausch umqualifiziert.

Fazit

Die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft lässt drei sehr unterschiedliche Behandlungen zu, und die Grenze zwischen ihnen ist schmal. Die Abgrenzung der bestehenden Gemeinschaften, die Gleichwertigkeit der Lose und die Wirksamkeit des Ausgleichs sind Entscheidungen, die vor dem Notartermin getroffen werden, denn nach Unterzeichnung der Urkunde besteht praktisch kein Korrekturspielraum mehr.

Vor der Aufhebung einer Gemeinschaft sollte geprüft werden, wie viele Gemeinschaften tatsächlich bestehen, ob die Gegenstände eine andere Verteilung zulassen, die den Mehrempfang vermeidet oder verringert, wie der Ausgleich dokumentiert wird und welcher Wert angesetzt wird. Dieselbe Anforderung an vorausschauende Planung gilt für andere Vorgänge im Familienvermögen, etwa für einen Erbvertrag auf den Balearen oder den Immobilienerwerb durch Personen mit Wohnsitz außerhalb Spaniens.

Lex·on berät bei Immobilientransaktionen und bei der Neuordnung von Familienvermögen von Palma de Mallorca und Manacor aus. Wenn Sie eine Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft vorbereiten, prüfen wir gerne ihre steuerliche Einordnung vor der Beurkundung.

Quelle: Verbindliche Auskunft V0623-25 vom 3. April 2025, spanische Generaldirektion für Steuern.
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