Auf den Balearen gehört eine Immobilie häufig zwei Personen mit unterschiedlichem steuerlichen Wohnsitz: Geschwistern, die geerbt haben und von denen einer ins Ausland gezogen ist, einem Paar, das sich trennt, Partnern aus einem gemeinsamen Kauf. Entscheiden sie sich, das Miteigentum aufzuheben, wobei einer das Alleineigentum erhält und den anderen dafür entschädigt, wird der Vorgang meist nur aus der Perspektive der Grunderwerb- und Stempelsteuer betrachtet. Genau dort beginnt das Problem, denn ist der ausscheidende Miteigentümer nicht ansässig, entsteht eine zweite Pflicht, diesmal zulasten desjenigen, der die Immobilie behält.
Die spanische Generaldirektion für Steuern hat dies in der verbindlichen Auskunft V1832-12 geklärt, und die Auffassung gilt unverändert fort.
Der Sachverhalt
Ein in Spanien Ansässiger ist zu 50 Prozent Miteigentümer einer in Spanien belegenen Immobilie. Die anderen 50 Prozent gehören einer nicht ansässigen natürlichen Person. Durch notarielle Urkunde zur Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft erwirbt der Ansässige das Alleineigentum und entschädigt den anderen Miteigentümer entsprechend.
Die gestellte Frage ist eindeutig: ob eine Pflicht zum Steuereinbehalt nach Artikel 25.2 der konsolidierten Fassung des Einkommensteuergesetzes für Gebietsfremde besteht.
Erstens: der Vorgang begründet einen Vermögensgewinn
Artikel 33.2 des Einkommensteuergesetzes bestimmt, dass keine Veränderung der Vermögenszusammensetzung vorliegt bei der Teilung einer gemeinschaftlichen Sache, der Auflösung der ehelichen Errungenschaftsgemeinschaft und der Aufhebung von Miteigentumsgemeinschaften oder dem Ausscheiden von Miteigentümern. Dieselbe Vorschrift fügt einen entscheidenden Vorbehalt hinzu: Diese Fälle dürfen unter keinen Umständen zu einer Aktualisierung des Werts der erhaltenen Güter oder Rechte führen.
Daher ist die Aufhebung des Miteigentums mit einer Zuteilung an jeden Miteigentümer entsprechend seinem Anteil steuerlich neutral. Wird die Sache jedoch vollständig einem Miteigentümer zugeteilt und der andere in bar oder in Sachwerten zu einem aktualisierten Wert entschädigt, entsteht für den ausscheidenden Miteigentümer ein Vermögensgewinn oder -verlust.
Diese seit Jahren von der Verwaltung vertretene Auffassung wurde vom Obersten Gerichtshof im Urteil 1269/2022 vom 10. Oktober bestätigt, das das Vorliegen eines Vermögensgewinns gerade an die Wertaktualisierung zwischen Erwerb und Zuteilung knüpft.
Zweitens: dieser Gewinn unterliegt der Nichtansässigensteuer
Artikel 13.1.i).3º der konsolidierten Fassung des Einkommensteuergesetzes für Gebietsfremde unterwirft der Steuer Vermögensgewinne, die unmittelbar oder mittelbar aus in Spanien belegenen Immobilien oder aus damit verbundenen Rechten stammen.
Ist der Steuerpflichtige in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union ansässig, verweist Artikel 24.6 desselben Gesetzes für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage des Vermögensgewinns auf die Vorschriften des Einkommensteuergesetzes. Der Gewinn errechnet sich somit aus der Differenz zwischen dem Zuteilungswert und dem Anschaffungswert des übertragenen Anteils.
Drittens: die Pflicht zum 3-prozentigen Einbehalt trifft den Erwerber
Dies ist der Punkt, der am häufigsten übersehen wird. Artikel 25.2 der konsolidierten Fassung des Einkommensteuergesetzes für Gebietsfremde verpflichtet den Erwerber einer Immobilie, die einem nicht ansässigen Eigentümer ohne Betriebsstätte gehört, dazu, 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einzubehalten und als Vorauszahlung auf die dem Gewinn entsprechende Steuer abzuführen.
Die Auskunft bestätigt, dass die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft mit Ausgleichszahlung vollständig unter diesen Tatbestand fällt. Die Zahlung erfolgt mit dem Formular 211, innerhalb eines Monats ab dem Datum der Übertragung.
Die Pflicht trifft, wohlgemerkt, denjenigen, der die Immobilie behält. Nicht denjenigen, der die Einkünfte erzielt.
Die Folgen eines unterlassenen Einbehalts
Artikel 25.2 selbst regelt dies unmissverständlich: Wird der Einbehalt nicht vorgenommen oder nicht abgeführt, haftet die übertragene Immobilie für die Zahlung des jeweils niedrigeren Betrags aus diesem Einbehalt und der tatsächlich geschuldeten Steuer.
Mit anderen Worten: Die Immobilie haftet für die Schuld. Der Erwerber, der sich vermutlich nicht als Steuerpflichtigen sah, sondern schlicht als jemanden, der eine familiäre oder vermögensrechtliche Angelegenheit ordnete, findet sich mit einer fremden Schuld wieder, die dinglich auf der gerade erworbenen Immobilie gesichert ist. Und diese Haftung tritt früher oder später zutage, sei es bei der nächsten Übertragung, sei es bei der ersten Betriebsprüfung.
Was der nicht ansässige Miteigentümer wissen sollte
Es lohnt sich, dem ausscheidenden Miteigentümer den Mechanismus genau zu erklären, denn er wird häufig als zusätzliche Kostenbelastung wahrgenommen, was er nicht ist.
Die 3 Prozent sind keine endgültige Steuer, sondern eine Vorauszahlung. Ergibt der tatsächlich erzielte Gewinn eine niedrigere Steuerschuld als der einbehaltene Betrag, oder entsteht aus dem Vorgang ein Vermögensverlust, kann der Nichtansässige die Erstattung des Überschusses mit dem Formular 210 beantragen.
Der Einbehalt schadet somit demjenigen nicht, der seinen Anteil überträgt. Das Unterlassen des Einbehalts schadet hingegen, und zwar erheblich, demjenigen, der die Immobilie behält.
Praktische Empfehlungen
Vor der Beurkundung sollte der tatsächliche steuerliche Wohnsitz des anderen Miteigentümers geprüft werden, statt sich auf die im Erwerbstitel angegebene Staatsangehörigkeit oder Anschrift zu verlassen, da sich die Situation seither geändert haben kann.
Der Einbehalt ist auf die vereinbarte Gegenleistung zu berechnen und bereits bei der Ausgleichszahlung selbst abzuziehen, wobei die fristgerechte Abführung mit dem Formular 211 sicherzustellen ist. Ebenso empfiehlt es sich, all dies ausdrücklich in der Urkunde festzuhalten und über die Unterlagen zum Anschaffungswert des Anteils zu verfügen, die es dem Nichtansässigen ermöglichen, seinen Gewinn korrekt zu beziffern und gegebenenfalls die Erstattung zu beantragen.
Fazit
Die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft mit einem nicht ansässigen Miteigentümer ist kein komplizierter Vorgang, erfordert aber einen Blick über die auf der Urkunde selbst lastende Steuer hinaus. Neben der indirekten Besteuerung bestehen ein der Nichtansässigensteuer unterliegender Vermögensgewinn und eine Einbehaltspflicht, die das Gesetz dem Erwerber auferlegt und mit einer dinglichen Sicherheit unterlegt.
Dies vor der Unterzeichnung zu klären, kostet wenig. Es danach zu klären, wenn die Immobilie bereits für die Zahlung haftet, kostet erheblich mehr. Dieselbe Sorgfaltspflicht hinsichtlich der steuerlichen Situation aller Beteiligten gilt, mit eigenen Nuancen, für eine Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft unter Ansässigen und für den Immobilienerwerb durch Personen mit Wohnsitz außerhalb Spaniens.
Lex·on berät Ansässige und Nichtansässige bei Immobilientransaktionen und bei der Neuordnung von Familienvermögen von Palma de Mallorca und Manacor aus. Wenn Sie eine Miteigentumsgemeinschaft mit einem nicht ansässigen Miteigentümer aufheben möchten, prüfen wir gerne den Vorgang vor der Beurkundung.
Quelle: Verbindliche Auskunft V1832-12 vom 20. September 2012, spanische Generaldirektion für Steuern. Urteil des Obersten Gerichtshofs 1269/2022 vom 10. Oktober.
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