En toda venta de un inmueble situado en España por un titular no residente, el comprador retiene el 3 por 100 del precio y lo ingresa en el Tesoro. Alrededor de esa cifra se han asentado dos ideas erróneas y de sentido opuesto: que con la retención el asunto queda cerrado, y que el exceso se devuelve solo. Ninguna de las dos es exacta. La retención es un pago a cuenta, y quien no presenta la declaración posterior ni recupera el exceso ni cierra su posición frente a la Administración.
Qué es exactamente la retención del 3 por 100
El artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al adquirente, sea o no residente, a retener e ingresar el 3 por 100 de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que corresponda al transmitente. El ingreso se practica mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión, y el comprador debe entregar un ejemplar al vendedor para que este pueda deducirlo de su cuota.
La retención no procede cuando el transmitente acredita su sujeción por obligación personal de contribuir mediante certificado expedido por la Administración tributaria. Si el adquirente no retiene, el inmueble queda afecto al pago del impuesto, de modo que la obligación no es una formalidad del vendedor sino un riesgo real para el comprador.
El impuesto que efectivamente se paga
Lo que se grava no es el precio sino la ganancia patrimonial, al tipo del 19 por 100 previsto en el artículo 25.1.f).3.º, aplicable a todos los no residentes con independencia de su país de residencia. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión, minorado en los gastos y tributos inherentes a la venta satisfechos por el transmitente, y el valor de adquisición, incrementado en los gastos y tributos soportados en su día y en el importe de las mejoras.
Dos matices tienen efecto cuantitativo relevante. El primero es que la comisión de la agencia, la plusvalía municipal soportada por el vendedor y los gastos notariales y registrales reducen la base. El segundo es que, tratándose de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, resulta aplicable el régimen transitorio de coeficientes reductores, con los límites cuantitativos vigentes, extremo que en propiedades familiares de larga tenencia en la isla puede alterar el resultado por completo.
La autoliquidación se presenta mediante el modelo 210 en el plazo de tres meses contados desde el término del plazo de un mes de que dispone el comprador para ingresar la retención. En la práctica, algo más de cuatro meses desde la firma de la escritura.
Cuando la retención excede la cuota y cuando se queda corta
El 3 por 100 se calcula sobre el precio y el impuesto sobre la ganancia, de modo que ambos importes rara vez coinciden. En una venta con pérdida, o con ganancia reducida por una adquisición reciente a precio alto, la retención supera la cuota y procede solicitar la devolución del exceso en la propia declaración. En una venta con fuerte plusvalía, en cambio, la retención cubre solo una parte y queda un importe a ingresar que conviene provisionar antes de disponer del precio.
La devolución no es automática ni inmediata. La Administración dispone de un plazo de seis meses para practicarla, transcurrido el cual se devengan intereses de demora. En la práctica es frecuente que se requiera documentación acreditativa del valor de adquisición y de los gastos deducidos, por lo que el expediente debe estar completo desde el primer momento.
La plusvalía municipal y el papel del comprador
La transmisión devenga además el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en el ayuntamiento donde radique el inmueble. Cuando el transmitente es no residente, la normativa de haciendas locales sitúa al adquirente como sustituto del contribuyente, lo que significa que el comprador responde del ingreso frente al ayuntamiento aunque el impuesto corresponda económicamente al vendedor. Es una de las razones por las que en estas operaciones conviene pactar expresamente la retención de fondos en la escritura.
La exención por reinversión en vivienda habitual
Los contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información pueden excluir de gravamen la ganancia obtenida en la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, con exclusión proporcional cuando la reinversión sea parcial. El modelo 210 distingue el supuesto de reinversión anterior a la transmisión del de reinversión posterior, y esta segunda alternativa permite solicitar la devolución de la retención una vez materializada.
Implicaciones prácticas y conclusión
El resultado de la operación se decide antes de la firma, no después. Conviene reunir con antelación la escritura de adquisición, la liquidación del impuesto que se pagó entonces, las facturas de las obras de mejora, que no son lo mismo que las de conservación y reparación, y los justificantes de los gastos de la venta. Sin esa documentación el valor de adquisición se reduce al precio consignado en su día y la ganancia se dispara.
Conviene también revisar la situación por rentas imputadas de los ejercicios no prescritos, porque la venta suele ser el momento en que aflora cualquier incumplimiento anterior, y comprobar la designación de representante y el domicilio a efectos de notificaciones, ya que la devolución se tramita cuando el vendedor ha dejado de tener presencia en España.
En Lex·on acompañamos a vendedores no residentes en todas las fases de la operación inmobiliaria, desde la revisión previa a la firma hasta la solicitud de devolución, desde Palma de Mallorca y Manacor. Si tiene prevista la venta de un inmueble en las islas, el análisis debe anticiparse a la escritura.
Fuente: artículos 25.1.f).3.º y 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004).
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