En Baleares es habitual que un inmueble pertenezca a dos personas con residencia fiscal distinta: hermanos que heredaron y uno se estableció fuera, una pareja que se separa, socios de una compra conjunta. Cuando deciden deshacer la copropiedad y uno se queda con el pleno dominio compensando al otro, la operación suele analizarse únicamente desde la perspectiva del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Ahí empieza el problema, porque si el comunero que sale es no residente aparece una segunda obligación, esta vez a cargo de quien se queda con la vivienda.
La Dirección General de Tributos lo resolvió en la consulta vinculante V1832-12, y el criterio conserva plena vigencia.
El supuesto
Un residente en España es copropietario al 50 por 100 de una vivienda situada en territorio español. El otro 50 por 100 pertenece a una persona física no residente. Mediante escritura de extinción de condominio, el residente adquiere el pleno dominio y compensa convenientemente al otro copropietario.
La cuestión planteada es directa: si existe obligación de retener conforme al artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Primero: la operación genera una ganancia patrimonial
El artículo 33.2 de la Ley del IRPF establece que se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común, disolución de la sociedad de gananciales y disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros. El mismo precepto añade una cautela decisiva: esos supuestos no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.
De ahí que la disolución de la copropiedad con adjudicación a cada comunero de lo que corresponde a su cuota sea fiscalmente neutra. Ahora bien, cuando el bien se adjudica íntegramente a uno y se compensa al otro en metálico o en especie sobre un valor actualizado, aflora una ganancia o pérdida patrimonial para el comunero que sale.
Este criterio, sostenido por la Administración desde hace años, fue confirmado por el Tribunal Supremo en la sentencia 1269/2022, de 10 de octubre, que vincula la existencia de ganancia patrimonial precisamente a la actualización de valor entre la adquisición y la adjudicación.
Segundo: esa ganancia tributa en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes
El artículo 13.1.i).3.º del TRLIRNR sujeta al impuesto las ganancias patrimoniales que procedan, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a ellos.
Cuando el contribuyente reside en otro Estado miembro de la Unión Europea, el artículo 24.6 del mismo texto remite, para la determinación de la base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales, a las normas de la Ley del IRPF. La ganancia se calcula, por tanto, por diferencia entre el valor de adjudicación y el valor de adquisición de la cuota transmitida.
Tercero: la retención del 3 por 100 corresponde al adjudicatario
Aquí está el punto que con mayor frecuencia se pasa por alto. El artículo 25.2 del TRLIRNR obliga al adquirente de un inmueble propiedad de un no residente sin establecimiento permanente a retener e ingresar el 3 por 100 de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a la ganancia.
La consulta confirma que la extinción de condominio con compensación queda plenamente comprendida en ese supuesto. El ingreso se realiza mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión.
La obligación recae, obsérvese bien, sobre quien se queda con el inmueble. No sobre quien obtiene la renta.
Las consecuencias de no practicarla
El propio artículo 25.2 resuelve la cuestión de forma contundente: si la retención no se practica o no se ingresa, el bien transmitido queda afecto al pago del importe que resulte menor entre dicha retención y el impuesto correspondiente.
Dicho de otro modo, la finca responde. El adjudicatario, que probablemente no se percibía a sí mismo como obligado tributario sino como alguien que simplemente estaba ordenando una situación familiar o patrimonial, se encuentra con una deuda ajena garantizada sobre el inmueble que acaba de adquirir. Y esa afección aflorará, tarde o temprano, en la siguiente transmisión o en la primera comprobación.
Qué debe saber el comunero no residente
Conviene explicar bien el mecanismo a quien sale de la comunidad, porque a menudo se percibe como un coste adicional y no lo es.
El 3 por 100 no es un impuesto definitivo, sino un anticipo. Si la ganancia efectivamente obtenida determina una cuota inferior a la retención practicada, o si de la operación resulta una pérdida patrimonial, el no residente puede solicitar la devolución del exceso mediante la presentación del modelo 210.
Practicar la retención, por tanto, no perjudica a quien transmite su cuota. No practicarla sí perjudica, y de forma sustancial, a quien se queda con el inmueble.
Recomendaciones prácticas
Antes de otorgar la escritura conviene comprobar la residencia fiscal efectiva del otro comunero y no dar por buena la nacionalidad ni el domicilio que figure en el título de adquisición, ya que la situación puede haber cambiado desde entonces.
La retención debe cuantificarse sobre la contraprestación acordada y descontarse en el propio acto de la compensación, previendo su ingreso en plazo mediante el modelo 211. Es igualmente recomendable dejar constancia expresa de todo ello en la escritura y disponer de la documentación acreditativa del valor de adquisición de la cuota, que será la que permita al no residente cuantificar correctamente su ganancia y, en su caso, solicitar la devolución.
Conclusión
La extinción de condominio con un copropietario no residente no es una operación compleja, pero exige mirar más allá del impuesto que grava la escritura. Junto a la tributación indirecta conviven una ganancia patrimonial sujeta al IRNR y una obligación de retención que la ley sitúa sobre el adjudicatario, con la garantía real que la respalda.
Resolverlo antes de la firma cuesta poco. Resolverlo después, cuando el inmueble ya está afecto al pago, cuesta bastante más. La misma exigencia de comprobar la condición fiscal de todos los intervinientes rige, con matices propios, en la extinción de condominio entre residentes y en la compra de un inmueble por quien reside fuera de España.
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Fuente: Consulta Vinculante V1832-12, de 20 de septiembre de 2012, Dirección General de Tributos. Sentencia del Tribunal Supremo 1269/2022, de 10 de octubre.
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El contenido de este artículo tiene carácter meramente informativo y refleja el criterio administrativo vigente en la fecha de su publicación. No constituye asesoramiento jurídico o fiscal ni sustituye el análisis individualizado de cada supuesto.