La disolución de una comunidad de bienes sobre inmuebles es una de las operaciones que con más frecuencia terminan en una liquidación complementaria. La diferencia de coste entre uno y otro tratamiento es sustancial, y no depende de la voluntad de las partes, sino de cómo se articule el reparto. La consulta vinculante V0623-25, de 3 de abril de 2025, de la Dirección General de Tributos, ordena el esquema completo y resulta especialmente útil como referencia.
El supuesto analizado
Un matrimonio ostenta en su sociedad de gananciales el 25 por 100 de una vivienda, un trastero y dos plazas de garaje. El consultante posee además un 8,33 por 100 con carácter privativo, y sus dos hermanos un 33,33 por 100 cada uno. La vivienda, el trastero y una de las plazas comparten referencia catastral; la segunda plaza tiene referencia independiente.
La operación proyectada consiste en aportar el porcentaje privativo a la sociedad de gananciales y disolver después la comunidad con los hermanos, adjudicando los inmuebles a dicha sociedad.
El punto de partida: la disolución no es una transmisión
La extinción de la comunidad con adjudicación a cada comunero en proporción a su cuota no constituye una verdadera transmisión, sino la especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente. Así lo establece el artículo 450 del Código Civil y lo ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo, entre otras en su sentencia de 28 de junio de 1999.
De ahí deriva la regla del artículo 61 del Reglamento del ITPAJD: la disolución de comunidades que no han realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, tributa únicamente, en su caso, por actos jurídicos documentados.
La pregunta relevante es, por tanto, si lo que recibe cada comunero se corresponde con su cuota. De la respuesta se derivan tres escenarios.
Primer escenario: sin excesos de adjudicación
No hay transmisión patrimonial y, en consecuencia, no hay sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Precisamente esa falta de sujeción permite que la escritura quede gravada por la cuota gradual de documentos notariales, siempre que concurran los cuatro requisitos del artículo 31.2 del texto refundido: primera copia de escritura pública, objeto valuable, acto inscribible y no sujeción a Sucesiones y Donaciones ni a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias.
Segundo escenario: exceso de adjudicación no compensado
Si un comunero recibe más de lo que corresponde a su cuota y no media compensación alguna, la operación encierra una transmisión lucrativa. El exceso tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, conforme al artículo 3.b) de la Ley 29/1987, en concepto de adquisición por donación.
Tercer escenario: exceso compensado
Cuando el exceso se compensa, la regla general del artículo 7.2.B) del texto refundido lo califica como transmisión patrimonial onerosa, sujeta como tal y a cargo del adjudicatario.
Existe, sin embargo, una regla especial de enorme relevancia práctica. Si el exceso surge por aplicación del artículo 1.062 del Código Civil, esto es, porque la cosa común resulta indivisible o desmerece mucho por su división, y se adjudica a uno de los comuneros con la obligación de abonar a los demás el exceso, no se considera transmisión patrimonial onerosa. La operación queda entonces gravada por la cuota gradual de documentos notariales.
La aplicación de esta regla exige tres requisitos acumulativos: indivisibilidad del bien o desmerecimiento por su división, adjudicación a uno solo de los comuneros y compensación efectiva al que recibe de menos.
Sobre la forma de esa compensación, el Tribunal Supremo, en la sentencia 1502/2019, de 30 de octubre, admite que no se limite al metálico: la asunción de la deuda hipotecaria pendiente y la dación en pago de otros bienes cumplen igualmente la función equilibradora exigida por el precepto. Cuando existen varios condominios entre los mismos comuneros, su disolución simultánea con adjudicación de los bienes a uno, o mediante la formación de lotes lo más equivalentes posibles, también encaja en el supuesto de no sujeción.
La consulta advierte que este planteamiento supone un cambio de criterio respecto de contestaciones anteriores del propio Centro Directivo, motivado por la doctrina del Tribunal Supremo fijada en la sentencia 1058/2019, de 26 de marzo.
Cuántas comunidades existen
Este es el extremo que con mayor frecuencia decide el resultado y el que menos atención suele recibir.
Si sobre los bienes recaen varias comunidades, existirán tantos negocios jurídicos como comunidades, y cada una deberá disolverse de forma independiente, con lotes equivalentes dentro de cada una. En el supuesto analizado la Dirección General de Tributos aprecia dos: la integrada por la vivienda, el trastero y la plaza con idéntica referencia catastral, y la formada por la plaza independiente.
La consecuencia es determinante. Si los comuneros intercambian inmuebles pertenecientes a comunidades distintas, la operación deja de ser una disolución y se califica como permuta, con la tributación por transmisiones patrimoniales onerosas que ello comporta, en aplicación del principio de calificación del artículo 2 del texto refundido.
Conviene subrayar que la propia Administración reconoce que determinar si existe una o varias comunidades es una cuestión de hecho sobre la que no puede pronunciarse con carácter definitivo, y que corresponderá valorar a los órganos de gestión e inspección.
La base imponible
El Tribunal Supremo, en una jurisprudencia consolidada integrada por las sentencias 1484/2018, 344/2019, 1317/2019 y 1379/2019, ha precisado que el valor documentado en una disolución de condominio no equivale al del bien completo, sino únicamente al de la parte que se adquiere ex novo, que es sobre la que recae la escritura y en la que se manifiesta la capacidad económica.
Ello no excluye la aplicación de las reglas de determinación de la base imponible de los artículos 10 y 30 del texto refundido, con la referencia al valor de referencia catastral cuando resulte procedente.
En síntesis: sin exceso de adjudicación, la disolución tributa solo por Actos Jurídicos Documentados. Con exceso no compensado, el exceso tributa como donación en el Impuesto sobre Sucesiones. Con exceso compensado, tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, salvo que encaje en la excepción del artículo 1.062 del Código Civil (bien indivisible, adjudicación a un comunero, compensación efectiva), en cuyo caso vuelve a quedar sujeto solo a Actos Jurídicos Documentados. Y si existe más de una comunidad, cada una se disuelve por separado, o la operación se recalifica como permuta sujeta a TPO.
Conclusión
La extinción de condominio admite tres tratamientos muy distintos y la frontera entre ellos es estrecha. La delimitación de las comunidades existentes, la equivalencia de los lotes y la efectividad de la compensación son decisiones que se adoptan antes de acudir a la notaría, porque una vez firmada la escritura el margen de corrección es prácticamente inexistente.
Antes de disolver una comunidad conviene revisar cuántas comunidades hay realmente, si los bienes admiten una distribución alternativa que evite o minore el exceso, cómo se documenta la compensación y qué valor se consigna. La misma exigencia de planificación previa rige en otras operaciones sobre patrimonio familiar, como la que exige un pacto sucesorio en Baleares o la compra de un inmueble por quien reside fuera de España.
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Fuente: Consulta Vinculante V0623-25, de 3 de abril de 2025, Dirección General de Tributos.
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El contenido de este artículo tiene carácter meramente informativo y refleja el criterio administrativo vigente en la fecha de su publicación. No constituye asesoramiento jurídico o fiscal ni sustituye el análisis individualizado de cada supuesto.